拍卖物是在建工程、房屋、土地使用权的，拍卖流拍后，当事人受让多个债权后与债务人达成以物抵债协议的，存在哪些法律风险？很多人不知道，即使在有法院作出以物抵债裁定的情况下，存在损害其他顺位债权人的情形时，以物抵债裁定照样能撤销。
法院应在拍卖物整体拍卖流拍后以整体抵债。财产可分割的，则宜通过重新评估等方式确定部分财产处置参考价并重新拍卖，不宜在整体拍卖流拍后直接将其中部分财产抵债给债权人。
案情简介
一、陈冬利（首封）、郭红宾（第二轮候）、贾建强（第十五轮候）、春少峰（第十六轮候）四股东分别查封了博易公司的财产，并将其债权转让给神泉之源公司。除此之外，尚有赵五军等十二人为第三至第十四轮候的在先权利人。
二、2017年4月，平顶山中院在另案中对博易公司名下土地使用权进行拍卖，但因无人竞买而流拍。神泉之源公司向平顶山中院申请将拍卖被执行人博易公司的上述财产以拍卖的保留价以物抵债。抵债的土地使用权为上述拍卖物一部分。平顶山中院裁定将被执行人博易公司部分土地使用权抵债给神泉之源公司所有。
三、赵五军等其他债权人不服上述裁定，向平顶山中院提出执行异议，请求法院实现查封在前的债权人债权以后，严格按照查封顺位对申请人的债权予以保护、清偿。平顶山中院裁定驳回赵五军等异议，赵五军等向河南高院申请复议。
四、河南高院经审查认为，存在多个债权人对同一被执行人申请执行的情况下，法院应按照采取执行措施的先后顺序受偿。平顶山中院的执行措施侵害了顺位在先的其他债权人利益，应予撤销。神泉之源公司不服，向最高法院申诉。
五、2019年3月19日，最高法院裁定驳回神泉之源公司的申诉请求。
裁判要点及思路
最高法院认为，本案争议焦点有三：一、针对以物抵债裁定提出异议是否超过法定期限；二、以物抵债裁定是否损害查封顺位在先的其他债权人利益；三、以物抵债裁定是否会导致土地与房产权属不一致。
关于以物抵债裁定提出异议是否超过法定期限。当事人、利害关系人提出异议的期限包括两种情况：一是对于一般执行行为提出异议的，应当在执行程序终结之前提出；二是对终结执行行为提出异议的，应当自收到终结执行法律文书之日起六十日内提出；未收到法律文书的，应当自知道或者应当知道人民法院终结执行之日起六十日内提出。通常将在结案通知书之前发出以物抵债裁定理解为一般执行行为，对该以物抵债裁定提出异议应在执行程序终结之前。最高法院认为，在以物抵债裁定送达之日即终结全案执行程序的特殊情形下，如因执行程序终结而不允许对以物抵债裁定提出异议，则几乎完全剥夺了当事人、利害关系人就以物抵债裁定提出异议的权利，将实质上剥夺当事人及利害关系人法定的异议权，与法律保护异议权利的精神不符。故应参照适用《最高人民法院关于对人民法院终结执行行为提出执行异议期限问题的批复》对终结执行行为提出异议的期限规定更为公正。
关于以物抵债裁定是否损害查封顺位在先的其他债权人利益的问题。平顶山中院在陈冬利等四人将债权转让给神泉之源公司后将四案合并执行，但该四人在四案查封土地、房产的顺位情况不一，也并非全部首封案涉土地或房产。最高法院认为，执行法院虽将四案件合并执行，但仍应按照四人申请查封的顺序确定受偿顺序。平顶山中院的以物抵债裁定实质上是将查封顺位在后的原贾建强、春少峰债权受偿顺序提前，侵害了在先轮候的债权人的合法权益。
关于以物抵债裁定是否会导致土地与房产权属不一致的问题。先前拍卖时所作评估报告，对象和范围为土地使用权一宗及地上未完工房屋建筑物，且明确该次评估中在建房产资产价值不含其所占用的土地使用权价值。所以，案涉抵债的部分土地使用权，不包括地上未抵债在建工程价值。案涉以物抵债裁定将导致在建工程的产权人与占用范围内的土地使用权人不一致。物权法确立了土地使用权与地上建筑物、构筑物及附属设施一体化处理原则，人民法院在执行程序中处置相关财产时，也应遵循这一原则，将土地使用权与地上建筑物、构筑物一并处分。
最后，针对神泉之源公司提出的“对于以物抵债裁定中不存在撤销理由的部分财产自以物抵债裁定送达之日起归神泉之源公司所有”的主张，最高法院认为，在整体拍卖流拍后以整体抵债，才符合以物抵债规定的精神。若以其中部分财产抵债，则会导致所抵债部分财产与原拍卖标的物不同。为更充分体现部分财产价值、公平保障各方当事人利益，在财产可分割前提下，如需就其中部分财产予以处置，则宜通过重新评估等方式确定部分财产处置参考价并重新拍卖，而不宜在整体拍卖流拍后直接将其中部分财产抵债给债权人。
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
在执行程序中，选择通过受让多个债权申请以物抵债的方式受偿债权，债权人务必对以下几点事项予以重点关注：
是否存在受让的多个债权人查封顺序不一、原债权人之间是否存在其他顺序的债权人的情形。如果存在上述情形，我们建议当事人之间尽量不要选择通过合并受让债权的方式达到“浑水摸鱼”的目的。否则，即使在法院作出以物抵债裁定的情况下，受让债权人亦存在因损害其他顺位债权人利益被撤销的法律风险。
查封顺序不同的债权人合并转让债权，债权受让人与债务人达成的以物抵债协议或以物抵债裁定可能被撤销。如果受让债权的查封顺位全部处于其他债权之前，则债权受让人在经评估的基础上申请以物抵债不会损害其他债权人利益。但如果受让债权部分或者全部的查封顺位晚于其他债权人，债权受让人直接申请以物抵债，实质上是将查封顺位在后的原债权人的受偿顺序提前，损害了在先轮候的债权人的合法权益，应予撤销。
注意以物抵债裁定是否会导致土地与房产权属不一致的问题。物权法确立了不动产处分时的房地一体原则原则，法院在执行程序中处置相关财产时，应将土地使用权与地上建筑物、构筑物一并处分。一般而言，法院在进行拍卖时会对拍卖物进行价值评估，如存在在建工程、土地使用权、房屋时，评估对象不必然包括所有地上建筑物。如选择部分拍卖物受偿，以物抵债裁定将导致未抵债部分建筑物的产权人与该建筑物所占用范围内的土地使用权人不一致，部分抵债物的价值无法被准确评估，法院应予以依法撤销。
法院应在拍卖物整体拍卖流拍后以整体抵债，切勿选择部分抵债。若以其中部分财产抵债，则会导致所抵债部分财产与原拍卖标的物不同，极有可能出现本案中违反“房地一体原则”的情形，在财产可分割前提下，如需就其中部分财产予以处置，则宜通过重新评估等方式确定部分财产处置参考价并重新拍卖，而不宜在整体拍卖流拍后直接将其中部分财产抵债给债权人。
另外，对于以物抵债裁定不服的当事人或利害关系人，应重点关注在以物抵债裁定送达之日即终结全案执行程序的特殊情形下，对以物抵债裁定提出异议的法定期限。法院作出以物抵债裁定为一般执行行为，如对该以物抵债裁定提出异议的，应在自收到终结执行法律文书之日起六十日内提出；未收到法律文书的，应当自知道或者应当知道人民法院终结执行之日起六十日内提出。
责任编辑：史梓敬
