作者：广东经纶律师事务所
胡劲科律师 周澄铨
居住权是我国《民法典》新增加的一项特别的物权。根据《民法典》第366条的规定，居住权是指按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要的权利。
简单来说，居住权是一种非产权人对房屋享有的占有与使用的权利。比如，你是产权人，为了帮助没有地方住的亲戚，你可以到房产登记机构办理一个登记手续，为你的亲戚设立居住权，此时房产证上依然是你的名字，房子依然归你所有，但你的亲戚拥有居住在这个房屋里的权利。
并且根据《民法典》第369、370条的规定，这一居住权是专属于你的亲戚的，除非你们之间另有约定，他不能把房子租给别人，在他去世后居住权也不能被他的继承人继承，也就是说他的子女配偶等这些继承人不能继续居住在这里，居住权会随着权利人的去世而不复存在。
居住权起源于古罗马法，罗马法中设立居住权的目的就在于随着婚姻和奴隶的解放越来越多，每遇家长亡故，那些没有继承权又缺乏或丧失劳动能力的人的生活就成了问题。因此，丈夫和奴隶主就把一部分家产的使用权、收益权等遗赠给妻或被解放的奴隶，使他们生有所靠，老有所养。”所以法人或其他非法人团体（如合伙企业）不可以成为居住权主体，其主体范围具有有限性。
这点也是居住权的一项重要特征。居住权的期限可由当事人在合同或遗嘱中确定或约定，如果没有对期限作出明确规定，则应推定居住权的期限为居住权人的终身。
也就是为特定的自然人的生活用房的需要而设定的权利，居住权人只能把所取得的房屋用于生活需要，对房屋的使用只能限于为居住的目的，而不能挪作他用，比如用作商业用房。但也有学者认为当双方当事人有约定和在某些特殊情况下，居住权人可以将房屋予以出租以获取收益。
居住权人无需向房屋的所有人支付对价，所以被称为“恩惠行为”。这也是由居住权的性质决定了其应当是一种无须支付对价的无偿行为，即使居住权人在其居住期间可能需要支付给所有人一定的费用，但它也必然要低于租金，否则就无设立的必要。
居住权可以通过双方签订合同方式设立，也可以通过所有权人立遗嘱的方式设立。但是必须要去房管部门登记，才能生效，是不能通过长期居住获得的，无论住多久，只要没有去房管部门登记，居住权都不生效。目前，市场上的公租房所有权一般为地方政府所有，而住户只是租赁关系，面临着房屋被政府收回的风险。如果能明确公租房的租户能通过登记设立“居住权”的话，那么无疑这些中低收入者和刚毕业学生的权益能得到更多保障。
在2021年之前，我们作为购房人去买房，一般会查清楚以下三件事情：
（1）卖房人有没有房产证，他是不是不动产证上登记的所有权人
（3）房屋是否出租，租期什么时候结束。因为根据物权法的规定，“买卖不破租赁”，如果该房产有成立在先的居住权，你不能将承租人赶走。
但是2021年1月1日后，你必须要多查一件事：房屋是否设置了居住权？因为“买卖不破居住权”。有些朋友因为不熟悉法律的规定，买了一套设有居住权的房子，房产将不能居住、不能出租，只有等到居住权人死亡或者居住权到期，才能使用。有人担心那怎么知道有没有设置居住权呢？根据民法典规定，居住权的设立必须经过房管部门登记，否则无效。所以购房人可以到房管部门查询所购买的房屋是否有居住权。
居住权将从婚姻、继承、财富传承和养老等多方面拥有不同的应用场景，并对我们的生活产生巨大的影响，那么居住权在婚姻关系中可能有哪些应用场景，并将如何影响婚姻关系呢，主要介绍以下三个方面：
李某与王某（已故）于2006年8月9日登记结婚，双方系再婚，婚后未生育子女。王某名下有房屋一套，李某与王某在婚姻存续期间曾签订一份财产协议，约定“李某与王某现在居住的房产，属于王某与李某再婚前王某的个人财产，婚后由二人共同居住。在婚姻存续期间和王某去世后李某个人享有生前居住权，故后其房产由王某三个儿子王某1、王某2、王某3共同继承……"双方婚后便一直共同生活在该房屋中。2017年10月8日，王某因病逝世，现该房屋被王某1占有，双方因居住权问题发生多次争吵。李某因无法居住于该房屋，所以将王某三个儿子告上法院，请求三人履行居住权协议。
法院经过审理，认为李某与王某已经对该房屋做了约定，明确约定“在婚姻存续期间李某个人享有生前居住权，故后其房产由王哲三个儿子王某1、王某2、王某3共同继承"，原告李某依居住权协议约定而取得对该房屋的居住权，该婚前协议书系王某的真实意思表示，合法有效。所以法院判决原告李某生前对王某所有的房屋拥有居住权。
随着时代和思想观念的发展，老年人在配偶死亡后再婚已是常事，但是由此也常引发子女与再婚配偶之间的纠纷。老年人再婚，多数会约定分别财产制，即使没有约定在实务中也是各自管理各自的财产。若再婚配偶一方死亡，另一方对于其共同居住的房屋往往没有继承权，此时设立居住权，可以解决的一个大矛盾，就是继承可以正常继承，子女不用担心父产旁落，再婚配偶不用担心无地方居住，可以有力地保障生存配偶的合法权益。
再者，有的老人再婚后，由于再婚配偶心术不正，可能会做唆使老人把房子的所有权转移到自己名下，随后作出一些损害老人权利的事，比如偷偷拿了家里的房产证去抵押或者把房子卖掉，如果发生这种情况，老人就会面临着失去房子的甚至居无住所的危险。这时候，子女一方面应该劝阻老人慎重移转房屋的所有权，如果老人执意不听的话，那么子女可以在老人赠与房产之前，在房屋上给老人设立一个居住权，并进行登记，如果将来真的发生意外，老人也不用担心无处可住的后果。
徐老太在老伴儿去世之后一直独自生活。近年来，其日感年迈，一方面想把现在居住的房屋在生前就过户给子女，以减少去世之后子女争夺财产的矛盾，也让子女安心照顾其生老病死；但另一方面又害怕子女在房屋过户之后对其不孝，让其住无所居，无所依靠。
在《民法典》出台之前，徐老太的此种想法很难完全通过现有制度予以全面保障。其虽可通过赠与或者买卖的形式在生前将房屋过户给子女，但其在过户之后即丧失了房屋所有权，此后子女如若再将房屋出售，必然影响老太太在此房屋中的居住，难以实现其老有所依、住有所居的目的。
在《民法典》出台之后，徐老太的愿望即可以通过设立居住权予以实现。徐老太可以与子女签订设立居住权的合同，约定在徐老太将房屋过户给子女之后，仍能够在其有生之年享有对于此房屋的居住权。在徐老太将房屋所有权过户给子女的同时，子女亦应对于该合同设立的居住权为甲老太太办理居住权设立登记。由此既可以满足父母欲意在有生之年即将自己名下的房屋所有权转移给子女的意愿，又能保障父母在失去房屋所有权之后，不至于被不孝子女赶出房屋造成居无定所的困顿局面。在居住权设立之后，即使遇到了不孝子女，父母亦可以通过行使居住权的物权保护属性，排除不孝子女对于父母正常占有使用房屋的居住权的妨害，亦可以防止不孝子女将房屋出售后新的房屋所有权人向老年人主张腾房的权利。
我们日常生活中经常会出现这种现象，老人丧偶后会找保姆或远房亲戚照顾，出于感谢，老人如果将自己的住宅作为遗产直接给保姆或者亲戚继承，老人的子女会意见很大。居住权的设立，就解决了这一难题，老人可以让保姆或者亲戚在自己的房屋长期居住，不会影响到子女对房屋的继承权。同时也实现了自己感谢他人照顾自己的愿望，子女即便拿到了房产证，也无权将居住权人赶出。
前不久，上海发生了一个案例，一位无儿无女的88岁老人马老伯，做出了一个令人难以理解的决定，将自己300万的房产，死后赠与楼下水果摊的店主。马老伯是一名退休工人，前些年老伴去世了，留下他和患有精神疾病的儿子，后来儿子又意外猝死。这时候亲戚开始觊觎老人的财产，催着老人写遗嘱，但却从来不看望老人。这时候，马老伯与开水果摊的小游熟络起来，在马老伯的儿子去世后，没有一个亲戚出席葬礼，都是小游全程陪伴老人。有一次老人在家中摔倒昏迷，是小游将其送至医院，期间小游给老人的家属打电话，没有一个人过来看望，为此小游白天看店，晚上去医院陪护老人，直到马老伯康复了出院。逐渐地，马老伯把小游当成了可以依靠的家人。
根据《民法典》第1128条第2款的规定，被继承人的兄弟姐妹先于被继承人死亡的，由被继承人的兄弟姐妹的子女代位继承。也就是说，老人的侄子侄女虽然对老人从来都是不管不问，但在老人没有第一顺位继承人的情况下，照样可以继承马老伯的遗产。
在这种情况下，马老伯的常见做法是通过遗嘱或遗赠抚养协议，约定小游负责马老伯的生养死葬，去世后由小游继承老人的房产。在明年《民法典》施行后，马老伯还有一种新的做法，就是在生前就把房子的所有权转移给小游，然后在和小游签订一份居住权协议，约定马老伯可以一直在房屋内生活直到死亡，然后到房管部门进行登记，这样也能完美地处理遗产问题。
养老问题一直都是社会最为关注的一个问题，截至2017年底，我国60岁及以上老年人口有2.41亿人，占总人口17.3％，随着人口老龄化逐渐严重，不仅养老金支付存在着压力，退休人员的养老金也难以保障退休后的正常生活。为了进一步保障老人的养老问题，2014年6月，银保监会发布了关于“以房养老”的指导意见，是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。
但很快，人民日报就报道出现了一种针对“以房养老”的新型诈骗方式，北京中安民生管理公司通过虚假承诺，诱骗老人将房产抵押出去，贷出现金，投进了一个号称以房养老的理财项目，而且将老人带到公证处，办下抵押的公证手续。但没过多久，中安民生管理公司就以资金链断裂为由停止支付老人的养老金，老人的房产也随时有可能被收回拍卖。
胡律师提醒各位老人朋友，“以房养老”作为一种新型的养老方式，目前还没有在全国大量推行，据统计，截止到去年底，全国只有约200多位老人通过专门的养老保险机构办理了相关的“以房养老”手续，其中一个最重要的原因是目前开展相关业务的机构较少，服务也不完善。在明年《民法典》施行后，如果老人想要通过“以房养老”来安享晚年，除了选择有资质的保险机构之外，更可以与保险机构签订居住权协议，因为居住权协议是无偿且长期的，可以一直延续到老人去世。如果养老保险机构因为资金问题无法再支付养老金，老人的房产也不会被收回，这样就能增加“以房养老”的安全性。
在居住权写入民法典之前，作为一个理论上的概念，在实践中只有少数案例，但在明年民法典施行后，预计关于居住权的纠纷将会大量增多，老人在必要时也可以聘请律师，通过运用居住权制度，为自己的晚年生活添加保障。
