长沙市芙蓉区人民法院
民事一审判决书
返还原物纠纷（2020）湘0102民初13549号
原告吴某某，女，1936年9月15日出生，汉族。
原告刘某某，男，1960年10月27日出生，汉族。
共同委托代理人杨凯，湖南寻梦律师事务所律师。
共同委托代理人张丹，湖南寻梦律师事务所律师。
被告吴某，女，1984年2月6日出生，汉族。
委托代理人刘研，湖南联合创业律师事务所律师。
委托代理人邓晶晶，湖南联合创业律师事务所律师。
第三人刘某东，男，1966年5月13日出生，汉族。
委托代理人刘某杰，男，1995年6月19日出生，汉族。
经审理查明，2019年1月7日，本院受理原告吴某某、刘某某与被告吴某、何晓玲，第三人刘某东、刘斌确认合同无效纠纷一案，吴某某、刘某某向本院提出诉讼请求：请求确认何晓玲以我方名义与吴某于2014年6月24日订立的《房屋买卖合同》及房屋转让行为无效。本院于2019年5月9日作出(2019)湘0102民初547号民事判决书，该民事判决书查明认定以下事实：1960年2月1日，吴某某和刘金良经登记结婚。二人共生育刘某某、刘某东两个孩子。1999年12月7日，长沙市芙蓉区解放中路147号15栋201号房屋的所有权人登记为刘金良。2013年7月12日，吴某某和刘金良共同出具《委托书》，委托何晓玲出售上述房屋，并收取房屋价款，委托期间至委托事项办理完毕时止。《委托书》还委托了其他事项。同日，长沙市蓉园公证处作出（2013）湘长蓉证字第7592号公证，证明吴某某和刘金良在上述《委托书》上的签名真实，其二人亦表示知悉委托的法律意义和法律后果。2014年6月24日，何晓玲以吴某某和刘金良的名义与吴某订立《房屋买卖合同》一份，将上述房屋以32.8万元的价格卖予吴某，并约定于合同订立后的1日内办理所有权转移登记手续。同日，何晓玲又以吴某某和刘金良的名义要求吴某于同年7月3日前，将房屋价款32.8万元支付至何晓玲在招商银行6214837311947265的账户。同年6月25日，上述房屋的所有权转移登记至吴某名下。同年7月2日，吴某将32.8万元支付至何晓玲指定的上述银行账户。2017年2月12日，刘金良死亡。其法定继承人为吴某某、刘某某、刘某东。何晓玲主张，其之所以变卖诉争房屋，系因刘金良于2013年7月12日向其丈夫刘建明借款30万元，借款期限至同年8月11日，并以诉争房屋提供了抵押担保，双方将诉争房屋的价值议定为30万元，约定如刘金良未按期偿还借款及违约金，何晓玲则有权在24万元的价格之上出售该房屋。其为此提供《借款合同》、《借款收据》、《个人转账凭证》、《最高额抵押权合同》各一份欲予证明。《借款收据》经司法鉴定，确认该收据上刘金良的签名系刘金良本人所写。刘建明于2016年4月29日死亡，其系刘斌之父，吴某系刘斌之妻。吴某某、刘某某主张，诉争房屋的市场价值为549156元，何晓玲以32.8万元的价格出售，明显属于以不合理的低价转让，并提供《房地产评估报告》一份欲予证明。本院判决：驳回原告吴某某和原告刘某某的全部诉讼请求。吴某某、刘某某不服一审判决，上诉至湖南省长沙市中级人民法院，湖南省长沙市中级人民法院二审查明事实与一审法院认定的事实一致，于2020年6月8日作出(2020)湘01民终4534号民事判决书，判决：一、撤销长沙市芙蓉区人民法院(2019)湘0102民初547号民事判决；二、确认何晓玲代理吴某某、刘金良与吴某于2014年6月24日就长沙市芙蓉区解放中路147号15栋201号房屋签订的《房屋买卖合同》无效。吴某某、刘某某诉来本院，要求判如所请。
另查明，2020年8月18日，刘某东出具放弃继承权声明，放弃继承涉案房屋。2020年11月16日的长沙市不动产登记中心关于涉案房屋的不动产登记情况表显示：长沙市芙蓉区解放中路147号15栋201号房屋的所有权人登记为吴某，权证号714136701，产权面积80.38平方米，抵押权人彭灿辉，抵押面积80.38平方米，他项权证号码20200196754，吴某代理人在庭审中陈述该抵押于2020年8月5日设立。
2020年7月8日，湖南省长沙市开福区法院受理何晓玲、刘斌与吴某某、刘某某、刘某东被继承人代位清偿纠纷一案，案号为(2020)湘0105民初5273号。
以上事实，有(2019)湘0102民初547号民事判决书、(2020)湘01民终4534号民事判决书、放弃继承权声明、居民死亡医学证明、案件受理通知书及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，湖南省长沙市中级人民法院终审判决确认何晓玲代理吴某某、刘金良与吴某于2014年6月24日就长沙市芙蓉区解放中路147号15栋201号房屋签订的《房屋买卖合同》无效，吴某应将涉案房屋返还给原产权登记人刘金良，因涉案房屋原系吴某某、刘金良夫妻共同财产，吴某某、刘金良是涉案房屋共有权人，吴某应将涉案房屋转移登记至吴某某、刘金良名下；因刘金良死亡，涉案房屋属于刘金良所有的部分发生继承，因刘某东放弃继承，涉案房屋属于刘金良所有的部分则由继承人吴某某、刘某某继承取得所有权，吴某某作为原共有产权人、继承人并与继承人刘某某通过继承成为涉案房屋的所有权人。吴某某、刘某某作为涉案房屋的所有权人有权要求吴某协助将长沙市芙蓉区解放中路147号15栋201号房屋过户至吴某某、刘某某名下。
《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，涉案房屋已设定抵押物权，在未解除抵押权之前现产权人吴某无法协助办理过户手续，吴某某、刘某某现要求吴某协助将长沙市芙蓉区解放中路147号15栋201号房屋过户至吴某某、刘某某名下确属法律上不能履行的情形，故吴某某、刘某某现要求吴某协助将长沙市芙蓉区解放中路147号15栋201号房屋过户至吴某某、刘某某名下的诉讼请求，本院不予支持。吴某某、刘某某可在涉案房屋解除抵押权后，再行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：驳回原告吴某某、刘某某的诉讼请求。
案件受理费人民币80元减半收取人民币40元，由原告吴某某、刘某某负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员李革文
法官助理廖燕
书记员黄彬
2020-12-07
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