永州市零陵区人民法院
民事一审判决书
原告（反诉被告）：永州市地方文化旅游有限公司，住所地：湖南省永州市冷水滩区。
法定代表人：陈坚，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：罗恩军，湖南正赢律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄勇，湖南正赢律师事务所律师。
被告（反诉原告）：永州市零陵合和辉煌文化生态发展有限公司，住所地：永州市零陵区。
法定代表人：梁建开，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：周叶刚，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师（特别授权）。
经审理本院认定本案如下事实：2008年1月18日，被告从湖南省永州市零陵旅游开发有限公司处取得萍洲岛的租赁权用于开发旅游项目，租赁期限为20年。2009年11月3日，永州市零陵区环境保护局向被告出具了一份《关于零陵区萍岛生态文化园项目的预审意见》（永零环[2009]66号），主要认定：一、零陵区萍岛生态文化园项目以萍洲书院修复为主，再辅以配套的基础设施建设，主要功能为文化教育、旅游观光、会展等。该项目符合永州市旅游发展规划，同意项目的建设；二、项目的排污工程要严格落实环保“三同时”制度，污染防治设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。项目必须经环保部门验收合格后，方可投入使用。2009年11月8日，永州市环保局在上述预审意见的基础上出具一份审批意见，进一步认为：一、零陵区萍岛生态文化园建设项目符合国家产业政策和永州潇湘平湖旅游总体规划。该项目的环境影响报告表编制技术路线正确，环境保护目标明确，评价结论基本可信，建议和措施较为可信，可作为下一步工程设计的环保依据。在按照总体规划实施并落实好各项环保措施的前提下，同意项目建设；二、项目总投资4000万元，其中环保投资约345万元。项目建设内容为在零陵区萍岛原有生态环境和文化底蕴的基础上进行修葺性建设工程，建立集文化教育、旅游观光、寺庙祭拜于一体的萍洲生态文化园。该项目开发仅限萍洲小岛，总面积为60亩；三、项目应当按照规划要求进行建设，注重生态景观与文化协调，不得兴建学生食堂、教室办公、学生公寓等设施。如需兴建上述设施，必须重新报批环境审批手续；四、项目在建设过程中必须严格执行环保“三同时”制度，污染防治设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。项目待通过永州市环境保护局验收合格后方可正式投入运营。零陵区环保局应当加强环境监督，确保各项环保措施落实到位。2013年9月30日，零陵区公安消防大队对被告申报的萍洲书院工程项目进行了消防验收并出具了一份《建设工程消防验收意见书》（永零公消验[2013]第009号），意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格；二、该工程投入使用后应当落实各项消防安全措施及制度，对消防设施定期维修保养，确保完整有效；三、该工程如需改建（含内部装修或用途改变）、扩建，应依法向公安消防机构申请建设工程消防设计审核和消防验收。
2015年10月19日，原告与被告签订了一份《湖南蘋洲书院租赁合同》，主要约定：一、被告将其合法拥有的湖南萍洲书院当时建有的所有建筑物及设施设备出租给原告使用。租赁合同的标的物为湖南萍岛第一期的建筑物，包括展厅、养生厅、道路、场地、客房（被告保留一间客房自用）、渡船及设备设施等。上述建筑物面积合计为5000平方米，其中展馆面积为1800平方米、养生厅面积为500平方米、客房面积为1600平方米，以实际面积为准；二、被告将租赁的建筑物按现状移交，并保证其产权合法清晰、设施设备安全、环评达标；三、建筑物的租赁期为10年，从2015年11月1日起至2025年10月31日止。每年的11月1日至次年10月31日为一个租赁年度。免租期为8个月，即租金从2016年7月1日开始计收。2016年7月1日至2020年10月31日的租金按每月60,000元计收；2020年11月1日至2025年10月31日的租金按每月85,000元计收；四、2015至2016年度的租金共计240,000元，在2016年7月3日前支付；2016至2020年四个年度中，每一年的租金720,000元在该租赁年度的11月3日前交付；2020至2025年四个年度中，每一年的租金1,020,000元在该租赁年度的11月3日前交付；五、原告如拖欠租金，则应从当个租赁年度第一个月的4日起至被告实际收到租金汇款凭证之日止，按所欠租金额的10%支付每天的违约金。如到期后一个月，原告仍然拖欠租金未付，则被告有权单方面解除租赁合同；六、为确保合同的履行，原告应于合同签署后两天内向被告支付2,000,000元作为合同保证金。被告在合同终止十天内将扣除损毁赔偿费后的保证金无息退还给原告。原告无任何理由拖欠应付租金或其他费用一个月以上，且在被告通知要求纠正后十五天内仍未纠正的，被告有权提前一个月书面通知原告解除合同，并可要求原告赔偿三个月租赁费用，同时原告也无权要求被告返还合同保证金及已付租金。
2015年10月21日，原告按照合同的约定将合同保证金2,000,000元支付给了被告。2015至2018年度，原告正常向被告支付了每年的租金，其中：原告于2015年度共支付租金240,000元；其余年度原告每年向被告支付租金720,000元。2016年9月27日，原告向零陵区教育局提交了一份筹建培训中心的报告，拟在租赁物处成立萍洲书院培训中心，零陵区教育局则于2016年9月28日作出了同意筹设培训中心的批复，但该培训中心后来并未开办成功。2016年11月16日，由于原告承租的租赁物存在火灾自动报警系统停用的问题，零陵区公安消防大队对原告作出了责令立即改正的决定。2017年4月28日，由于原告承租的租赁物存在以下问题：一、火灾自动报警系统处于瘫痪状态；二、室内消防栓无水且设置不符合要求；三、部分灭火器损坏且消防安全标志存在缺陷，永州市公安消防支队对被告作出了责令立即改正的决定。2018年7月6日，被告作为发包方与承包方湖南博然环保科技有限公司（以下简称博然公司）签订了一份《环保工程合同书》，约定原告将萍洲岛污水10T/天处理一体化工程（1.5m*3.0*2.0(H)）、化粪池、调节池及部分污水管网等工程发包给博然公司建设，同时要求工程治理后废水排放达到《污水综合排放标准》1级标准要求并出具检测的相关报告。零陵区萍岛生态文化园项目竣工后，被告委托了中雁公司负责该项目的竣工环境保护验收监测工作。中雁公司于2019年7月出具了《零陵区萍岛生态文化园建设项目竣工环境保护自主验收报告》，认定：该项目为生态旅游类项目，未兴建学生食堂、教室办公、学生公寓等设施。项目同时遵守了国家相关规定，按照环评及批复要求，严格执行了“三同时”制度。各项目的环保措施均已按照环评和环评批复的要求得到落实，企业环境保护设施管理到位，具备了建设项目竣工环境保护验收条件，可以通过自主验收。之后，被告组织人员对租赁物项目进行了验收，并于2019年7月3日出具了一份《零陵区萍岛生态文化园建设项目竣工环境保护验收意见》，认为：该项目已经具备了竣工环境保护的验收条件，同意该项目的自主验收通过。2019年8月2日，原告以：一、租赁物存没有环保设施及环评合格检测报告；二、租赁物消防手续欠缺，未通过消防部门验收；三、租赁物所有的建筑物都没有竣工验收等手续为由向被告发出一份经济损失赔偿的商榷函，认为被告的上述行为导致其不能开办教育培训及餐饮业务，只能通过出售旅游景点门票营利，因此原告要求被告承担经济损失9,288,000元。被告于2019年9月2日将零陵区萍岛生态文化园项目的竣工环境保护自主验收报告通过环保之家论坛的验收环评公示与交流板块面向社会进行了公示，并于2019年9月25日完成了公示。之后，被告将该项目的竣工环境保护验收的基本信息录入了全国建设项目竣工环境保护验收信息平台。2019年10月29日，中雁公司出具了一份情况说明，表示：被告于2019年5月5日委托其负责零陵区萍岛生态文化园项目竣工环境保护验收检测工作。该项目于2019年7月3日经过验收专家组评审项目自主验收通过，但经中雁公司多次催促被告前去付款并领取相关资料，被告也未前去领取。2019年11月1日，原告以被告丧失履行债务能力为由向被告主张不安抗辩权，希望暂缓支付2019年至2020年度的租金，同时原告还就其与被告间的租赁合同纠纷向本院提起了诉讼。2019年11月14日，由于原告未在2019年11月3日前向被告支付2019年度至2020年度的租金720,000元，被告向原告发出一份《温馨提示》，催告原告及时缴纳租金。2019年12月5日，被告向原告再次发出一份《催款通知函》，催促原告在收到该函后3日内向其支付上述租金。原告于2019年12月7日收到该函。2019年12月9日，由于原、被告间对合同履行过程中的权利义务存在争议，原告便未将2019年度的租金直接汇入被告指定的银行账户，而是将该年度的租金存入了零陵区人民法院的执行案款账户，并表示该款待诉讼后由法院决定划拨。2019年12月10日，被告向原告发出一份《解除合同通知函》，表示：“被告不认可原告在未经其同意的情况下将租金提存至第三方。被告与原告间的租赁合同在原告收到该函一个月后解除。”原告于2019年12月13日收到该函。本院另查明，原告承租了被告的租赁物后，投入了大量资金对租赁物的旅游景观、道路交通、配套设施等进行了后续的管理及修缮，总共支出了9,423,503元。原告还聘用了相关人员对租赁物进行经营及管理，截至2019年10月31日，共发放人员工资3,064,966元。广州商标侵权律师
本院认为，本案的第一个争议焦点是：被告在租赁合同履行过程中是否存在违约行为的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告在租赁合同中约定：被告将租赁的建筑物按现状移交，并保证其产权合法清晰、设施设备安全、环评达标。本案的租赁物已于2013年9月30日通过了消防部门的消防验收。虽然消防部门分别于2016年11月16日和2017年4月28日分别对原告及被告作出了责令立即改正的行政处罚，但被告系将租赁物按现状移交给原告，对租赁物消防设施并无过高的注意及维护义务，因此被告在租赁物的消防方面不存在违约行为。对于原告主张的租赁物并未全部通过消防验收的意见，由于被告已经取得消防部门的验收合格意见，且消防部门在行政处罚决定书内并未对租赁物的消防验收状态提出异议，因此本院对原告主张的该意见不予采信。根据《中华人民共和国环境影响评价法》第二十五条，《建设项目环境保护管理条例》第十五条、第十九条，《建设项目竣工环境保护验收暂行办法》第七条之规定，建设项目的环境影响评价文件未经审批部门批准的，建设单位不得开工建设。建设项目编制环境影响报告文件后，其环境保护设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。建设项目配套的环境保护设施未经验收合格的，不得投入生产或者使用。建设项目竣工环境保护验收监测报告编制完成后，建设单位应当提出验收意见，验收意见的结论应当明确该建设项目环境保护设施是否验收合格。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。具体到本案中，原、被告间的租赁合同约定：由被告将租赁物按现状移交给原告，被告保证租赁物产权合法清晰、设备设施安全、环评达标。其中“环评达标”一词的文义解释为：租赁物建设项目的环境影响报告文件经环保审批部门的批准，允许项目开工建设。同时，在《中华人民共和国环境影响评价法》中，环境影响评价的行政审批程序并未吸收项目竣工环境保护验收程序，二者属于各自独立的程序。近年来随着简政放权的推进，项目竣工环境保护验收从原来的企业将验收文件提交环保部门审批变为了企业自主验收，而环境影响评价报告文件却仍需通过环保部门的审批，因此从体系解释的角度，更不能将环境影响评价程序与项目竣工环境保护验收程序混为一谈。再结合当事人的租赁合同内容，被告在保证项目环评达标的同时还强调租赁物按现状移交。由于本案的租赁合同签订时租赁物尚未竣工，租赁物从移交给原告到竣工是一个长期且后果不确定的过程，且该期间内租赁物项目主要由原告负责建设，因此被告保证的应当是租赁物在移交时已经通过环保部门的环境影响评价审批，而非租赁物在将来竣工后能通过项目竣工环境保护验收。综上所述，租赁合同中的“环评达标”一词应当理解为项目环境影响报告文件经环保审批部门的批准，允许项目开工建设。本案中，租赁物的环境影响报告文件于2009年11月3日通过了永州市零陵区环境保护局的环境影响评价预审，并进一步于2009年11月8日通过了永州市环保局的环境影响评价审核。因此，在被告将租赁物交付给原告时，租赁物的环境影响报告文件已经通过了环保部门的审批，即被告已经履行了保证租赁物“环评达标”的合同义务，在租赁物的环评方面不存在违约行为。由于被告系将租赁物转租给原告，租赁物的原始出租人并未向原告表示异议，并且在租赁物承租期间并无第三人向原告主张对租赁物的绝对权，因此被告在租赁物的权属方面不存在违约行为。综上所述，被告在租赁合同的履行过程中不存在违约行为，原告向被告主张赔偿违约造成的损失没有事实和法律依据。对于原告请求被告向其提交环评检测合格报告、消防验收合格报告、房屋合格验收报告的诉讼请求，由于本案租赁合同中对此没有明确约定，本院对该诉请不予支持。但基于合同的诚实信用原则，原告在办理租赁物项目相关的行政审批等业务时可以要求被告协助提供相关材料。对于原告主张的被告在租赁物上新修的建筑物未经过验收合格的意见，由于原告未提供证据对该待证事实予以证明，并且租赁合同中对此约定并不明确，因此本院对原告的该意见不予采信。对于原告主张的被告未在约定期限内将其展品搬出租赁物的意见，由于原告未能证明其向被告告知了搬离展品的事宜，因此本院对原告的该意见不予支持。
本案的第二个争议焦点是原告未在约定的期限内将租金支付给被告是否构成违约，被告能否以此主张解除合同并要求违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，当事人可以通过约定解除权，也可以通过法定解除权解除合同。本案的租赁合同中约定的解除权主要包括：一、原告拖欠租金达一个月，被告有权单方面解除合同；二、原告拖欠租金或其他费用一个月以上，经被告通知要求纠正后十五天内仍未改正的，被告有权书面通知原告解除合同。本案中的法定解除权包括：原告延迟履行主要债务，经被告催告后在合理期限内未履行的，被告有权解除合同。因此，被告享有约定或法定合同解除权的前提是原告无正当理由违约，并且未履行合同主要义务。本案中，租赁合同中的“环评达标”一词属于约定不明确的表述，由此导致了在案件起诉到法院并经宣判前，原、被告之间的权利义务存在争议。本案原告已于2019年11月1日将本案起诉至法院，并于2019年12月9日将争议的租金汇入了法院的执行案款账户，并向被告表示待双方的争议事项经法院判决，双方的权利义务明确后由法院决定划拨。原告的该行为表明了原告并非恶意拖欠租金，而是待原、被告双方的权利义务明确后再进行履行，因此是存在一定正当理由的。同时，原告将争议的租金汇入法院执行案款账户本身也属于一种附条件的履行行为，履行的条件为经法院判决后原、被告双方的权利义务归于明确，因此也不宜认定原告未履行合同的主要义务。综上所述，被告不得通过合同的约定或法定解除权解除本案的租赁合同，原、被告双方应当继续履行本案的租赁合同，原告应当按照租赁合同的约定向被告支付2019至2020年度的租金720,000元。对于被告要求原告按2,000元/日向被告支付从2019年11月1日起至返还租赁物之日止的场地使用租金的反诉请求，由于被告反诉的该款实质上属于租赁物的占有使用费，且本案的租赁合同尚未解除，被告在反诉请求中也未另行请求合同租金，因此本院对该反诉请求不予支持，该问题可以另案解决。对被告的其他反诉请求，由于原告延迟给付租赁费存在一定正当理由，且原告存在附条件履行的行为，因此本院对该反诉请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国环境影响评价法》第二十五条，参照《建设项目环境保护管理条例》第十五条、第十九条，《建设项目竣工环境保护验收暂行办法》第七条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）永州市地方文化旅游有限公司的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）永州市零陵合和辉煌文化生态发展有限公司的反诉请求。
案件受理费79,101元，由原告（反诉被告）永州市地方文化旅游有限公司负担。反诉费13,158元，由被告（反诉原告）永州市零陵合和辉煌文化生态发展有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审判长刘德燕
审判员李少阳
审判员柏松
书记员尹倩
