作者：广东经纶律师事务所
陈丽萍 律师
开发商A公司与B买受人签署《商品房预售合同》并办理预告登记，B买受人因与第三方产生纠纷导致案涉房产被查封，后B买受人断供，银行起诉B买受人并要求开发商A公司按约定承担连带清偿责任，开发商A公司承担连带清偿责任后起诉B买受人要求解除双方《商品房预售合同》、返还案涉房产和解除备案手续等，法院判决支持开发商A公司上述诉讼请求。
鉴于第三方申请执行与B买受人金钱债务纠纷一案正在执行中并已在开发商A公司另案生效判决作出前查封案涉房产，故开发商A公司以上述另案生效判决已判决B买受人返还案涉房产为由向执行法院提出执行异议，要求执行法院解除对案涉房产的查封措施。
在本案中，开发商A公司要求解除对案涉房产的查封措施的请求可否得到法院支持？
在商品房预售买卖交易中，买受人因未取得不动产权属证无法办理以银行为抵押权人的抵押权证，银行在没有增信措施的情况下往往不愿意放款，但开发商希望早日回收资金减轻压力，故为促成交易、解决银行在放款日至取得房屋抵押权证期间无任何增信措施的问题，开发商愿意在此期间提供连带责任保证，待银行取得抵押权证后，不再承担保证责任。
实践中，买受人因与第三方存在其他金钱债务纠纷导致房产被多个法院查封，之后开发商因买受人断供而被银行起诉要求承担连带保证责任，开发商在承担连带保证责任后可能面临一个“房钱两空”的困境。因此，回归到上述背景纠纷，笔者认为，虽开发商另案生效法律文书是在买受人房产被查封之后作出的，但开发商在满足一定条件下，有权主张排除普通债权人的执行，即有权要求执行法院解除对案涉房产的查封措施，进而依据另案生效法律文书办理解除房产备案登记手续以使得房产的权利状态完全恢复至开发商名下，避免房产日后因买受人其他法律纠纷被法院查封，具体理由如下：
一、金钱债权执行中，关于案外人能否依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议事宜，在司法实践中，执行法院在执行异议审查阶段一般都是依据《最高院执行异议复议规定》第26条第2款规定驳回案外人的执行异议申请。
但在执行异议之诉审查阶段，不同法院有不同的做法，有部分法院仍依据上述规定不予支持案外人的诉讼请求，但有部分法院在审理过程中则着重实体权利的审查，如经审理认定案外人对执行标的享有实体权利且该权利足以排除执行的，则判决支持案外人的诉讼请求。
笔者认为，在执行异议之诉审查中，不可机械性继续适用《最高院执行异议复议规定》第26条第2款，否则《最高院执行异议复议规定》第26条第4款关于“执行异议之诉”程序的设置毫无意义，从而导致完全忽略对实体权利的保护。故法院在执行异议之诉审查阶段应着重对案外人主张的实体权利进行审查，不可仅以案外人主张实体权利的另案生效法律文书在执行标的被查封、扣押、冻结之后作出即驳回案外人的诉讼请求。
《最高院执行异议复议规定》第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：
（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；
（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。
二、回归到背景纠纷，虽开发商另案生效法律文书系在买受人房产被查封后作出的，但执行异议之诉审查期间仍应着重审查开发商依据另案生效法律文书是否享有实体权利且该权利能否排除执行。笔者认为，根据《九民会议纪要》第124条第2款之规定和精神，在开发商已根据另案生效法律文书返还价款的情况下，开发商有权主张排除普通债权人的执行。
最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知
124. 【案外人依据另案生效裁判对金钱债权的执行提起执行异议之诉】作为执行依据的生效裁判并未涉及执行标的物，只是执行中为实现金钱债权对特定标的物采取了执行措施。对此种情形，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条规定了解决案外人执行异议的规则，在审理执行异议之诉时可以参考适用。依据该条规定，作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判将执行标的物确权给案外人，可以排除执行；作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判，未将执行标的物确权给案外人，而是基于不以转移所有权为目的的有效合同（如租赁、借用、保管合同），判令向案外人返还执行标的物的，其性质属于物权请求权，亦可以排除执行；基于以转移所有权为目的有效合同（如买卖合同），判令向案外人交付标的物的，其性质属于债权请求权，不能排除执行。
应予注意的是，在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。
