| 广东经纶律师事务所 王历 吴耿峰 律师 一、案情介绍 原告（承租人）：默某 被告（出租人）：李某 案由：房屋租赁合同纠纷 2009年9月，默某与李某签订《租赁合同》，约定李某将其房屋出租给默某，租期自2009年9月2日至2011年9月1日，租金为￥3000元/月，并由默某向李某交付押金￥6000元。同时约定李某在租期内不得无故收回房屋。李某如有违约，应退还全部押金及补偿一倍押金给默某。合同订立后，默某均依约支付房屋租金，并于2010年11月17日支付了2010年12月、2011年1月及2月的房屋租金。2010年12月17日，李某以默某多次未按时交付物业管理费等为由，向默某发出《关于收回出租房屋的通知》，决定于2011年1月16日收回出租的房屋。2011年1月18日，李某在未通知默某的情况下，切断房屋电源，停止供电，致使默某无法使用该房屋，进而造成纠纷。 2011年3月1日，默某另行租赁第三方余某的房屋。3月2日，默某以李某为被告，向法院提起诉讼。另外，默某已实际缴纳了2011年1月份之前相应月份的物业管理费和水电费。其中2010年12月份和2011年1月份的物业管理费及水电费分别于2010年12月17日和2011年1月18日缴纳。 二、原告起诉意见 原告认为，其在合同签订后，均按合同约定支付租金，并按月缴付物业管理费和水电费等费用。被告于2010年12月17日发函要求收回房屋，属于单方解除合同，而且被告于2011年1月18日擅自切断房屋电源停止供电，致使原告无法正常居住。 因此，被告应退还原告预付的自2011年1月18日至2011年3月2日期间的租金4500元，同时按照合同约定退还押金，并赔偿一倍押金作为违约金。 三、被告答辩意见 被告辩称，原告存在多次不按时缴交管理费等费用，累计拖欠时间长达两月余等违约行为。在2010年12月16日被告告知收回房屋后，原告未提出异议，应视为解除合同有效。自2011年1月18日至2011年3月1日期间，涉讼房屋由原告占有和控制，虽然被告停止供电，但原告仍应支付上述期间的租金。因此，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，判决没收原告押金，由原告支付2011年3月2日至房屋实际归还之日止的租金，并缴纳2月份和3月份的物业管理费和水电费等费用。 对于以上主张，被告提供物业管理公司出具的原告拖欠物业管理费（和水电费）的书面材料，以及2月份管理费的《收费通知单》和《费用催交通知》等证据，证明原告未按时交纳物业管理费和水电费。其中，根据《收费通知单》的要求，物业管理费和水电费等费用应在每月15日前缴纳。如在20日仍未缴纳的，应按0.1%/天支付滞纳金。 四、法院判决 法院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同，双方应依约履行。根据被告提供的涉讼房屋的管理公司即广州市三原物业管理有限公司淘金管理处出具的证明，证实涉讼房屋的承租人在2009年10月至2011年1月期间未按时交纳管理费。原告至今未交纳2011年2月的物业管理费。原告对该证明没有异议。 原告没有按大楼管理规定，按时支付物业管理费，其履行行为存在瑕疵，导致被告向原告发出《关于收回出租房屋的通知》，故被告解除合同不属于合同约定的无故收回房屋情形。现双方均同意解除合同，根据公平合理原则，被告应退还押金给原告。 鉴于被告在未通知原告的情况下，擅自停止涉讼房屋供电的行为欠妥，被告表示2011年11月18日（注：此处为笔误，正确时间应为“2011年1月18日”）至3月1日的租金减免750元，因被告对此未提出反诉，双方可自行结算。原告应当向被告支付至上述4月1日止的房屋租金，故原告要求被告返还房屋租金及物业管理费的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决如下：被告向原告返还押金6000元；驳回原告其他诉讼请求。 五、案例评析 （一）默某是否未按时缴纳物业管理费？ 本案中，李某要求解除合同的主要理由是默某未按时交纳物业管理费，而李某主张默某未按时交纳物业管理费的主要证据是物业管理公司出具的《证明材料》。然而，该物业管理公司并未出庭作证。根据我国《民事诉讼法》第七十条规定，“凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。”同时，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条也规定：“证人应当出庭作证，接受当事人的质询。”除非证人确有困难不能出庭，否则证人必须出庭作证，而不能以书面证言替代。换言之，证人证言必须采用当庭陈诉即口头的表现形式，而不能采用书面证言的形式。因此，该物业管理公司出具的《证明材料》因不具有法律规定的当庭陈述的表现形式而不能作为原告未按时交纳管理费的证据，相应地，李某主张默某未按时交纳物业管理费并无事实依据。原告在庭审中已对该书面证言的证据能力提出了异议。然而，法院却错误地认定原告对该书面证言没有异议，进而采纳和采信该证据，认定原告存在未按时交纳管理费的事实，显属认定事实错误。 （二）默某不支付2011年2月份物业管理费的行为是否构成违约？ 根据我国《合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，根据原、被告在《租赁合同》中的约定，被告应将房屋及其设备在良好状态下出租给乙方，乙方租用该房屋后应负责按单缴付物业管理费。由于被告自2011年1月18日已无提供生活用电给原告，原告基于先履行抗辩权拒绝其支付物业管理费的请求不违反法律的规定。因此，默某不支付2011年2月份物业管理费的行为不构成违约。 （三）即使默某未按时交纳物业管理费，李某能否解除租赁合同？ 合同解除包括意定解除和法定解除，而意定解除又分为约定解除和协议解除。合同的法定解除，是指合同当事人根据法律规定，在出现法定解除事由的情况下，行使合同的解除权，使合同效力终止。 根据《合同法》第九十四条第（三）项的规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的，另一方当事人可以解除合同。 非迟延履行方行使以上合同解除权，必须同时符合以下四个要件：（1）迟延履行的债务必须是主要债务。合同义务（债务）包括主义务、从义务和附随义务。如迟延履行的债务为从义务或者附随义务的，非迟延履行方一般不得解除合同。（2）非迟延履行方在解除合同前必须向迟延履行方进行催告，要求迟延履行方及时履行。催告可以采用书面催告和口头催告等形式。（3）非迟延履行方必须给予迟延履行方一个合理的履行期限，以便于迟延履行方可以履行债务。履行期限是否合理，应根据公平原则予以确定。（4）经非迟延履行方催告，并且在该合理期限内，迟延履行方仍未履行主要债务。只有同时具备以上四个要件，非迟延履行方才能依法解除合同。 本案中，原告的主要义务（或债务）是向被告支付租金，交纳管理费本质上为从义务，所以即便原告迟延交纳物业管理费，被告也不能享有合同的法定解除权，不能据此解除涉讼租赁合同。合同的效力也不应受被告单方解除行为的影响。 本案中，法院没有对被告发函要求收回房屋是否符合行使法定解除权的条件作出认定，并对该行为进行定性，更没有据此确定被告的法律责任，仅仅是基于原告未按时交纳物业管理费，错误地认定被告不属于无故解除合同，显属认定事实错误。 （四）李某单方解除合同，擅自停止对租赁房屋的供电，应如何承担违约责任？ 根据上文所述，被告单方解除合同，既无合同的约定，也无法律的规定，属于违法解除合同，性质上为违约行为，应承担违约责任。因此，根据《租赁合同》的约定，被告应向原告退还全部押金并支付一倍押金作为违约金，两项共计￥12000元。 此外，如上所述，被告应按《租赁合同》的约定，向原告交付房屋，并提供生活用电。被告交房并且供电，属于被告的主要义务。被告在2011年1月18日擅自停止房屋供电，违反了合同的主要义务，构成违约行为，应承担违约责任。因为《租赁合同》对违约责任没有作出明确的约定，所以被告应赔偿原告履行利益（或期待利益）的损失。所谓履行利益，是指在合同得到正常履行情况下，合同当事人可以获得的利益。本案中，在正常履行合同的情况下，原告可以得到的履行利益是满足其正常居住的需求。但该正常居住需求的满足，无法用货币来衡量，所以原告的损失只能按其已支付的租金来计算。因此，原告有权要求被告退还2011年1月18日至2011年3月1日期间已经支付的租金。 本案中，法院虽然认为被告擅自停止供电的行为欠妥，但是没有对被告停止供电的行为作出定性，更没有对被告的法律责任作出认定，显属认定事实错误。 （五）法院认为默某应承担自2011年3月2日起至2011年4月1日止的租金是否合理？ 法院认为默某应承担自2011年3月2日起至2011年4月1日止的租金显然超出了原告诉讼请求的争议范围，而被告对此也未提出反诉，因此，法院的这一认定违背了民事诉讼“不告不理”的原则，应予纠正。 |
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