广东经纶律师事务所 廖明浥律师 去年四月份，国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，也就是社会各界所称之“国五条”，要求地方人民政府根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。由此，在房地产业遭受新一轮严格调控情势下，全国范围内吹起了剑指房价的“限购风”（即限购令）。今年一月底，国务院办公厅又发出了进一步的通知即“新国八条”，直接促使各地方政府在二月中旬先后密集出台限购细则。据统计，目前已有24个市县出台了限购措施，而且可能有更多的二、三线城市会加入到限购“阵营”。 对于限购政策，社会各界更关心的是其对房地产市场的经济影响，特别是未来的房价和成交量。但由于限购政策本质上是政府制定的规范性文件，属于广义上的法律，因此，限购政策作为一项新的法律法规，也必将给房地产市场带来新的法律影响，或者说引发新的法律问题。 限购政策就是限制房屋买卖、限制房产交易，因此，其对房地产市场的最直接法律影响，就属对认购书、商品房买卖合同（包含期房、现房、二手房）的签署及其履行新引发的法律问题。 现如今至限购政策被废止前，新认购或新购房屋时，首先应做好购房人资格审查的工作，即购房人是否属于限购政策的被限购主体，或者说应先查明购房人家庭已购的房屋套数。但是，现实中，属于被限购主体的购房人往往是未进行购房人资格审查就购房了，就签署了认购书或商品房买卖合同。还有，原已签署的认购书或商品房买卖合同还未来得及办理交易登记手续，限购政策就公布实施了……，等等此类就遇到了如下因限购政策而新引发的法律问题： 第一， 购房人属于被限购主体，其签署的认购书或商品房买卖合同有效还是无效？ 我国合同法第52条规定了五种合同无效的情形，违反法律、行政法规的强制性规定是其中情形之一。限购政策属于广义上的法律，而且是禁止类的强制性规定。如若购房人属于被限购主体签署了房屋买卖合同，就是违反了法律、行政法规的强制性规定。但是，购房人签署的房屋买卖合同并不发生无效。因为我国最高人民法院对合同效力问题采从宽认定的态度，对合同法第52条的“强制性规定”作出了限制性解释，即最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（法释〔2009〕5号）第14条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 也就是说，并不是只要违反强制性规定，合同就无效，而是违反效力性强制性规定，合同才无效，否则，合同未必无效。限购政策虽为强制性规定，但其并不是效力性强制性规定，而是管理性强制性规定，并不影响合同效力。所以，购房人虽为被限购主体，但其签署的认购书或商品房买卖合同仍有法律效力。 第二， 购房人属于被限购主体，其签署的认购书或商品房买卖合同应当解除并终止履行，但也有例外？ 因限购政策，购房人是被限购主体，被限制买入房屋产权，因此，其签署的认购书或商品房买卖合同已不能继续履行，其购房目的也已不能实现。而限购措施是政府行为，因此，对于购房人来说，限购政策本身是购房人在签署合同时不可预见、事后又不可避免、不可克服的不可抗力事件。所以，被限购的购房人签署的认购书或商品房买卖合同依法应当解除并终止履行。 但是，也有例外，即购房人消除了被限购的身份。比如，以广州版的限购令为例。如已有两套住房的广州户籍居民家庭，或者拥有一套住房的非广州户籍居民家庭可以“先卖一再买一”，原已签署的房屋买卖合同可以在先卖出一套已有住房后而继续履行。 这一卖一买，可以满足改善性居民家庭的房产需求，但同时这一卖一买，也很可能为众多投机性炒房族所利用，因此，“先卖一再买一”还需进一步细化完善。 第三， 因被限购须解除认购书或商品房买卖合同的法律责任应如何承担？能否适用定金罚则？能否主张损失赔偿？ 因被限购需解除认购书或商品房买卖合同，这是不可抗力所致，依法可以部分或全部免除责任。 但，我国合同法第117条又规定，“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”，因此，如若因延迟履行，使得新建商品房的网签购房合同的时间或二手房交易部门业务收件时间未能在限购政策实施之前，则此时依法不能免除迟延履行义务方的法律责任，守约方有权要求没收定金，并主张损失赔偿。 根据限购政策，房屋交易双方均有义务审查购房人资格，购房人应自行前往房产交易部门查询个人或家庭已购房屋套数，卖方也有权要求买方提供家庭已购房屋套数，并且要求买方书面承诺有资格购买目标房屋，不受限购政策的影响。因此，在限购政策实施后，明知或应当知道自身被限购或者提供虚假承诺或虚假资料的购房人又签署了新的房屋买卖合同，则此种情形下，卖方也有权要求没收定金，并主张损失赔偿。 |
