广东xx通信有限责任公司深圳公司与深圳市南鹏百货有限公司等
房屋租赁合同纠纷案
广东经纶律师事务所 马占福律师
一、案情简介
（一）案件基本情况
光荣大厦位于深圳市福田区上梅林梅华路1 0 3号，是深圳市南鹏百货有限公司（以下简称南鹏公司）、深圳市兴楠华实业有限公司（以下简称兴楠华公司）、深圳光荣机械有限公司（以下简称光荣公司）共同开发的房地产项目。光荣公司于2 0 0 2年4月2 3日出具委托书，委托南鹏公司和兴楠华公司全权负责光荣大厦的运营、租赁及管理。被告兴楠华公司于2 0 0 3年6月1 3日亦出具委托书，全权委托南鹏公司负责光荣大厦的运营、租赁及管理。因业务需要，广东xx通信有限责任公司深圳公司（下称广东xx深圳公司）拟设立集中的1 8 6 0呼叫中心。2 0 0 3年7月3日，经协商，广东xx深圳公司与南鹏公司全权代表兴楠华公司、光荣公司签订《房地产租赁合同》。合同签订后，广东xx深圳公司按照合同约定即将租赁保证金人民币3 8 4 0 0 0元及水电费，保证金人民币2 0 0 0 0 0元支付给三被告，并陆续支付了租金，及管理费总计人民币5 7 6 0 0 0元。在三被告向广东xx深圳公司交付出租房屋后，广东xx深圳公司即进行了装修的准备工作。迄今为止，广东xx深圳公司已为装修上述租赁房屋支付了建筑结构安全检测及加固工程设计费1 04 000元、装饰工程设计费7 02 0 0 0元、工程监理费1 2 0 0 0 0元。另外，广东xx深圳公司还因对租赁房屋进行加固工程、装饰工程及传输工程等需支付款项1038036. 68元。在广东xx深圳公司装修过程中，被告光荣公司于2 0 0 3年1 0月2 8日致函广东xx深圳公司，称光荣大厦目前为8层、约1 1 6 0 0平方米，已违反了该大厦《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》批准的6层、6 34 7平方米的条件，而且光荣大厦至今尚未竣工验收且未取得房产证，广东xx深圳公司才得知光荣大厦7-8楼并未经建设许可且整个大厦尚未竣工验收及不能取得房产证的事实。光荣大厦7-8楼未经建设许可，属于违章建筑。三被告将违章建筑出租给广东xx深圳公司，明显违反了合同约定和《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，而广东xx深圳公司仅使用光荣大厦5-6楼显然不能达到作为1 8 6 0呼叫中心使用的目的，因此广东xx深圳公司有权解除《房屋租赁合同》，并要求三被告赔偿广东xx深圳公司由此导致的损失。故请求判令：1、解除广东xx深圳公司与三被告之间的《房地产租赁合同》；2、三被告向广东xx深圳公司连带支付广东xx深圳公司已付的押金、租金、管理费及广东xx深圳公司为装修租赁该房屋所支付的设计费、施工款等总计人民币3124036. 68元，及上述费用的利息总计人民币22480. 08元，暂计至2 0 0 3年1 1月3 0日止；3、三被告承担本案的诉讼费用。
（二）法院审理情况
深圳市福田区人民法院经审理认为，本案所涉房屋光荣大厦至今未取得《工程竣工验收证明书》，且光荣大厦第7-8层楼房为超规划建筑，并未办理合法的报建手续，南鹏公司就上述光荣大厦的第5-8层房屋与原告签订的《房屋租赁合同》违反了法律、法规的有关规定，应确认为无效合同。
合同无效，主要责任在南鹏公司。广东xx深圳公司签订合同时，未认真审查承租房屋是否合法，及其明知承租的房屋中的7-8层楼房为超规划建筑而仍与南鹏公司签订房屋租赁合同，对合同无效，广东xx深圳公司亦应承担次要责任。广东xx深圳公司及南鹏公司依据合同取得的财产应相互返还给对方。南鹏公司依合同收取广东xx深圳公司的租赁保证金人民币3 8 4 0 0 0元、水电押金人民币2 0 0 0 0 0元应返还给广东xx深圳公司；广东xx深圳公司已向南鹏公司交纳至2 0 0 3年11月份止的租金及管理费5 7 6 0 0 0元，南鹏公司应退还给广东xx深圳公司。因合同无效造成的房屋使用费损失由南鹏公司承担。因无效合同造成的广东xx深圳公司已付租金及管理费的利息损失，由广东xx深圳公司自行承担。至于广东xx深圳公司为其自身特定的通讯行业所进行的建设工程设计、光荣大厦建设工程监理、传输工程等所造成的损失，由广东xx深圳公司自行承担。广东xx深圳公司须在房屋内进行的装饰工程等，因没有进行工程施工，也没有就该部分工程向被告提供装饰工程的设计方案。广东xx深圳公司由此造成的装饰设计费损失，由广东xx深圳公司承担。因广东xx深圳公司在举证期限内未申请对上述工程进行评估确定，广东xx深圳公司在本案中单方提供的证据又不能证明其主张的损失，故广东xx深圳公司对该部分损失的主张，证据不足，本院不予支持。
被告光荣公司系光荣大厦的建设方，被告光荣公司虽出具委托书，但该委托书已明确光荣公司委托南鹏公司、兴楠华公司在光荣大厦建成后，由兴楠华公司以及南鹏公司全权负责营运、租赁及管理。但南鹏公司在光荣大厦尚未取得竣工验收证书的情况下，擅自出租该房屋，其已超越光荣公司的委托代理权限，由此产生的民事责任，应由南鹏公司承担，被告光荣公司不对此承担责任。但光荣公司为光荣大厦的建设方，广东xx深圳公司因承租光荣大厦而产生纠纷，光荣公司为本案适格被告。兴楠华公司受光荣公司委托在光荣大厦建成后，与南鹏公司全权负责营运、租赁及管理，但兴楠华公司在未征得光荣公司的同意，擅自转委托南鹏公司全权负责营运、租赁及管理光荣大厦，其对南鹏公司因出租光荣大厦5-8层而产生的民事责任应承担连带责任。
故判决如下广东xx深圳公司与南鹏公司签订的《房地产租赁合同》及补充协议无效；南鹏公司应退还广东xx深圳公司的租赁保证金人民币3 8 4 0 0 0元、水电押金人民币2 0 0 0 0 0元；南鹏公司应退还广东xx深圳公司租金及管理费共人民币5 7 6 0 0 0元；上述第二、三判项，南鹏公司应在本判决发生法律效力之日起十日内按期履行完毕，逾期应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；兴楠公司对被告南鹏公司的上述义务承担连带责任；驳回广东xx深圳公司的其他诉讼请求。
二、法律评析
（一）争议焦点
本案主要存在下三个焦点问题：
1．什么情形会导致《房屋租赁合同》无效？
2．因租赁合同无效引起的法律后果如何承担？
3．擅自转委托出租房屋，应承担什么法律责任？
（二）专家观点
本案租赁合同被认定为无效合同，因该无效合同会引发如下法律问题：什么情形会导致《房屋租赁合同》无效？因租赁合同引起的法律后果如何承担？擅自转委托出租房屋，应承担什么法律责任？现具体分析如下：
1．什么情形会导致《房屋租赁合同》无效？
本案租赁合同为房屋租赁合同，房屋租赁合同在什么情形下才是无效的？《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《租赁合同解释》）第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。”由于本案房屋属于城市规划区内的房屋，所以，本案纠纷应使用《租赁合同解释》。
《租赁合同解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”这是《房屋租赁合同》无效的第一种情形，即出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效（一审法庭辩论终结前取得的除外）。
《租赁合同解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”这里《房屋租赁合同》了无效合同的两种情形：一种是出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效（一审法庭辩论终结前批准的除外）；另一种是租赁期限超过临时建筑的使用期限超过部分无效（一审法庭辩论终结前批准的除外）。
《租赁合同解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”这是《房屋租赁合同》无效的第四种情形，即承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效（出租人与承租人另有约定的除外）。
《租赁合同解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”这里规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持；换句话说，出租人知道或者应当知道承租人转租，并在六个月内提出异议的，转租合同无效，这是《房屋租赁合同》无效的第五种情形。
除此而外，《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”这是一般合同无效的五种情形。
综上所述，《房屋租赁合同》无效可能有下面十种情形：
（1）出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效（一审法庭辩论终结前取得的除外）；
（2）出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效（一审法庭辩论终结前批准的除外）；
（3）租赁期限超过临时建筑的使用期限超过部分无效（一审法庭辩论终结前批准的除外）；
（4）承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效（出租人与承租人另有约定的除外）；
（5）出租人知道或者应当知道承租人转租，并在六个月内提出异议的，转租合同无效；
（6）一方以欺诈、胁迫的手段订立房屋租赁合同，损害国家利益的；
（7）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益而签订的房屋租赁合同；
（8）以合法形式掩盖非法目的而签订的房屋租赁合同；
（9）损害社会公共利益而签订的房屋租赁合同；
（10）违反法律、行政法规的强制性规定而签订的房屋租赁合同。
本案中，法院是已本案所涉房屋光荣大厦至今未取得《工程竣工验收证明书》，且光荣大厦第7-8层楼房为超规划建筑，并未办理合法的报建手续为由，认定本案房屋租赁合同无效。从法律上看，似乎符合上述《房屋租赁合同》无效前两种情形。这对于光荣大厦第7-8层楼房来说是没有问题的。但对于光荣大厦的第5-6层来说，是否也适合，就值得讨论。本案判决认定光荣大厦的第5-8层《房屋租赁合同》全部无效，但就第5-6层来说，并不具有上述《房屋租赁合同》无效前两种情形，也不具有上述《房屋租赁合同》无效的十种情形的其它情形。笔者认为，可以认为可以这样认为，就第5-6层来说，因本案《房屋租赁合同》不能实现广东xx深圳公司的合同目的而予以解除。
2. 因租赁合同无效引起的法律后果如何承担？
对于合同无效，法律后果的承担问题，《合同法》第58条规定得很清楚，该条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
适用《合同法》第58条，首先遇到的问题是财产如何返还的问题。但具体到无效租赁合同，应如何适用上述处理原则呢？有人认为，租赁合同的无效不适用返还原则。租赁合同属于继续合同，在租期内，承租人使用出租人的财产而支付租金，系连续性给付。租赁合同的连续性给付特征，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质。如果已经全部或部分履行的租赁合同被确认无效，则由于承租人不可能向出租人返还其对租赁物已行使的“使用权”，从而必然排除了合同无效的溯及力的适用。否则，将导致承租人无代价地获得对租赁物使用的不公平结果。因此，租赁合同被确认无效后，合同所已经产生的效果应作为一种事实状态予以保留。即出租人仍应保留其已获得的租金，承租人应返还租赁物而无权就租金请求返还。这种说法是有道理的。但本案《房屋租赁合同》并无实际履行，在此情况下，法院要求返还财产是有道理的。所以，法院判决广东xx深圳公司及南鹏公司依据合同取得的财产应相互返还给对方。南鹏公司依合同收取广东xx深圳公司的租赁保证金人民币3 8 4 0 0 0元、水电押金人民币2 0 0 0 0 0元应返还给广东xx深圳公司；广东xx深圳公司已向南鹏公司交纳至2 0 0 3年11月份止的租金及管理费5 7 6 0 0 0元，南鹏公司应退还给广东xx深圳公司。这是有法律依据的。
适用《合同法》第58条，遇到的另一个问题是如何赔偿损失的问题。租赁合同无效有一个损害赔偿原则及赔偿范围。租赁合同无效的赔偿采用过错责任原则，承担过错损害赔偿需满足主观上有过错、因过错造成合同无效、损害事实、导致合同无效的行为与损害事实之间具有因果关系的条件。如果合同被确认无效，违约方承担的是缔约过失责任。在缔约过失责任中，赔偿范围除积极损失外，仅限于信赖利益，且仅以履行利益为限。即当事人因信赖合同有效而履约，当合同被确认无效或撤销后，为订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失。鉴于前述租赁合同的持续性特征，司法实践中对租赁合同无效的赔偿一般采取只对将来发生效力的理念，已经履行完毕的合同内容不受合同效力的影响。本案法院认为，合同无效，主要责任在南鹏公司。广东xx深圳公司签订合同时，未认真审查承租房屋是否合法，及其明知承租的房屋中的7-8层楼房为超规划建筑而仍与南鹏公司签订房屋租赁合同，对合同无效，广东xx深圳公司亦应承担次要责任。因合同无效造成的房屋使用费损失由南鹏公司承担。因无效合同造成的广东xx深圳公司已付租金及管理费的利息损失，由广东xx深圳公司自行承担。至于广东xx深圳公司为其自身特定的通讯行业所进行的建设工程设计、光荣大厦建设工程监理、传输工程等所造成的损失，由广东xx深圳公司自行承担。广东xx深圳公司须在房屋内进行的装饰工程等，因没有进行工程施工，也没有就该部分工程向被告提供装饰工程的设计方案。广东xx深圳公司由此造成的装饰设计费损失，由广东xx深圳公司承担。因广东xx深圳公司在举证期限内未申请对上述工程进行评估确定，广东xx深圳公司在本案中单方提供的证据又不能证明其主张的损失，故广东xx深圳公司对该部分损失的主张，证据不足，本院不予支持。可以看出，法院基本坚持了无效合同的损失是订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失的原则。但损失如何在几方当事人之间分配，法院的原则似乎是让在原被告之间各承担各自的损失。
这可能涉及对《合同法》第58条如下规定的理解问题：有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任；特别是后半句“双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的理解。前半句讲：有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，所谓“对方”，应当是指无过错的一方，换句话应该这样表达：有过错的一方应当赔偿无过错的一方因此所受到的损失。但后半句“双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，并没有规定：双方都有过错的，应当各自承担对方相应的损失责任。所以，“应当各自承担相应的责任”应如何理解呢？对这句话，现在有截然不同，甚至相反的解释。有人认为，应当各自承担相应的责任，就是“根据过错程度，大小来赔偿对方的损失。”但有人认为不是这样，而应该是“双方都有过错的，应当自己对自己过错造成的损失承担责任。比如因自己过错致使自己的损失进一步扩大的，对于扩大的损失部分要自己承担责任。因对方过错造成的损失，由对方承担。”“各自承担相应的责任是指承担因自己的过错责任而造成的损失，即指双方当事人按照责任主次、轻重，分别承担经济损失中与自己责任相应的份额，而不是各自承担自己的损失，也不是平均分担损失。”这里注意到过错与损失的因果关系，如果有因果关系就承担责任；如没有因果关系就不承担责任，而不管是自己的损失还是对方的损失。从司法实践来看，法院的判决基本是按照后一种理解来适用“双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。根据此原则，应分清各方过错主次、轻重及份额，即应算出各方过错的比重，如是一九开，还是二八开、三七开、四六开或五五开，然后按照此比例计算每方对自己的损失承担多少责任、对对方的损失承担多少责任。本案的判决其实在此问题上并不细致，法院的判决是：南鹏公司承担房屋使用费损失、广东xx深圳公司承担已付租金及管理费的利息损失、建设工程设计、光荣大厦建设工程监理、传输工程等所造成的损失及装饰设计费损失，这里没有计算出各方过错的比重，也没有按照比例计算每方对自己的损失承担多少责任、对对方的损失承担多少责任。这是本案判决可能存在的问题。
3.擅自转委托出租房屋，应承担什么法律责任？
本案法院判决，兴楠华公司受光荣公司委托在光荣大厦建成后，与南鹏公司全权负责营运、租赁及管理，但兴楠华公司在未征得光荣公司的同意，擅自转委托南鹏公司全权负责营运、租赁及管理光荣大厦，其对南鹏公司因出租光荣大厦5-8层而产生的民事责任应承担连带责任。即判决在受托人没有得到委托人同意的情况下，由受托人对次受托人造成的损失与次受托人承担连带责任。
这里的转委托并非转租，如果是转租，则按照上述《房屋租赁合同》无效的十种情形中第4、第5种情形承担民事责任。
如果是转委托，则应适用《民法通则》第六十六条，该条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。”据此，应当认为转委托在此情况下没有代理权或超越代理权，且第三人（次受托人）知道行为人（受托人）没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。所以，法院判决，由兴楠华公司对南鹏公司因出租光荣大厦5-8层而产生的民事责任应承担连带责任还是有法律依据的。
三、结论与防范建议
（一）在签订房屋租赁合同时一定要防止房屋租赁合同无效
本案房屋租赁合同是一个无效合同，无效合同也带来xx公司自身承担部分法律后果的情况，这里的教训值得汲取。在审查该合同是否有法律依据时，应特别重视审查其是否具有上述的《房屋租赁合同》无效的十种情形中任何一种情形，防止房屋租赁合同无效，避免承担因房屋租赁合同无效所应承担的法律风险。
（二）注意无效合同的处理原则
无效合同的处理原则基本上遵循《合同法》第58条的规定处理，即因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。但是根据房屋租赁合同的特点，虽然法律规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，但已经履行的部分的租金不能返还。另外，在赔偿损失时，xx公司在此情况下可能会对自己的损失承担部分责任。所以，应深刻理解无效合同的处理原则，避免合同无效的各种风险，维护xx公司的合法权益。
（三）应注意区分房屋租赁合同中转委托与转租的不同
如果是转租，则按照上述《房屋租赁合同》无效的十种情形中第4、第5种情形承担民事责任。如果是转委托，则可能要根据《民法通则》第六十六条的规定承担民事责任。在转委托与转租的不同法律关系中，如xx公司作为承租人所处的地位是不同的：在转委托法律关系中，如xx公司作为承租人所处的地位应是真正承租人的地位；而在转租法律关系中，如xx公司作为承租人所处的地位可能是次承租人的地位。承租人的地位和次承租人的地位是很不一样的。所以，在签订《房屋租赁合同》时，应注意区分房屋租赁合同中转委托与转租的不同，防止因自己的失误而承担不利的法律后果。
四、法律依据
1.《中华人民共和国民法通则》（1987年1月1日起施行）第六十六条 没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为， 只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
2.《中华人民共和国合同法》（自1999年3月15日起施行）第58条 合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（自2009年9月1日起施行）第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
5.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
6.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
7.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
