梁观奇与xx集团广东省有限公司茂名分公司房屋租赁合同纠纷案
广东经纶律师事务所 马占福律师
一、案情简介
（一）案件基本情况
2008年2月，梁观奇与广东xx茂名分公司签订一份《房屋租赁合同》，约定由广东xx茂名分公司租赁梁观奇位于电白县水东镇海滨新区第五小区第13行13号楼房的第六层的一间面积25平方米的房间及第七层天面积10平方米作通信机房及架设天线支撑杆和天线使用，租期10年，月租金1380元。并约定如广东xx茂名分公司拖欠租金累计达6个月，梁观奇有权终止合同；如广东xx茂名分公司逾期交付租金，则由广东xx茂名分公司偿付违约金5000元给梁观奇；如属广东xx茂名分公司自身原因，期未满便不再租用房屋，广东xx茂名分公司应支付违约金5000元给梁观奇；广东xx茂名分公司如因安装设备对梁观奇楼房造成损坏，则广东xx茂名分公司负责恢复原状等。梁观奇诉称，合同签订之后，广东xx茂名分公司便在租用的梁观奇房屋安装天线等设备，由于附近村民进行阻挠，梁观奇花去6000元安抚村民，广东xx茂名分公司才得以继续安装。广东xx茂名分公司在安装过程中损坏了梁观奇房屋，应赔偿梁观奇修复费5 000元。广东xx茂名分公司已实际使用了梁观奇房屋，但广东xx茂名分公司并没有按合同约定支付租金给梁观奇，从2 0 09年1月1日至今的租金尚未支付，因此，请求：1、判令解除梁观奇与广东xx茂名分公司签订的《房屋租赁合同》；2、判令广东xx茂名分公司支付梁观奇的房屋租金17940元（该租金从2009年1月1日至2010年1月3 1日止。梁观奇在开庭审理中变更该诉讼请求为：广东xx茂名分公司应付的房屋租金按每月1 38 0元计，从2009年1月1日至广东xx茂名分公司交回虏屋日止。）；3、判令广东xx茂名分公司支付梁观奇违约金1 00 00元；4、判令广东xx茂名分公司支付梁观奇因履行合同导致损失6 000元；5、判令广东xx茂名分公司赔偿梁观奇房屋损坏的修复费5000元；6、案件受理费由广东xx茂名分公司负担。
（二）法院审理情况
茂名市电白县人民法院受理此案，经审理认为，梁观奇与广东xx茂名分公司签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，应为有效合同。广东xx茂名分公司签订合同后，已在租用梁观奇房屋地方进行了电力线、防雷地线网的安装和室内装修等，应视为广东xx茂名分公司已使用了梁观奇的房屋，合同正在履行中。广东xx茂名分公司主张从签订（纪要）的当天起，双方房屋租赁合同已解除。因该记要只记载了梁观奇与广东xx茂名分公司承办人黄建东各自的意见，双方并没有达成一致意见。也就是说梁观奇与广东xx茂名分公司解除合同是有条件的，而广东xx茂名分公司并未同意梁观奇提出的条件，故广东xx茂名分公司主张的原、广东xx茂名分公司双方的房屋租赁合同已解除，缺乏法律依据，本院不予采纳。因此，梁观奇要求广东xx茂名分公司支付从2009年1月1日起至交回房屋之日止的租金合法，本院予以支持。广东xx茂名分公司称至今尚未收到梁观奇交付房屋租金的发票没有事实依据，本院不予采信。因此，梁观奇主张广东xx茂名分公司拖欠房屋租金累计已超过6个月，要求广东xx茂名分公司支付违约金5000元及解除合同，有理有据，本院予以支持。梁观奇主张的因合同未满而广东xx茂名分公司不再租用梁观奇房屋，广东xx茂名分公司依约应偿付违约金5 0 0 0元给梁观奇。梁观奇、广东xx茂名分公司的租赁合同不能继续履行，是因附近村民阻挠所致，既不可归责于梁观奇，也不可归责于广东xx茂名分公司。故梁观奇的该项主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。梁观奇主张的因村民闹事而支付给村民的安抚费6 000元，因没有证据，本院不予采信。梁观奇主张广东xx茂名分公司赔偿房屋损坏修复费5000元没有事实依据，根据茂名市鸿信房地产评估有限公司评估报告，梁观奇房屋损坏价值1 02 6元，由广东xx茂名分公司按该价值赔偿给梁观奇。故判决解除梁观奇与广东xx茂名分公司的《房屋租赁合同》，广东xx茂名分公司应在本判决发生法律效力之日起10日内将所租梁观奇的房屋交还给梁观奇；广东xx茂名分公司应付梁观奇房屋租金（每月1380元，从2009年1月1日起计至实际移交房屋之日止），广东xx茂名分公司应在本判决发生法律效力之曰起1 0日内付清；广东xx茂名分公司应付梁观奇逾期交付房屋租金的违约金5000元，广东xx茂名分公司应在本判决发生法律效力之日起10日内付清；广东xx茂名分公司应付梁观奇梁观奇房屋修复费1026元，广东xx茂名分公司应在本判决发生法律效力之日起1 0日内付清；驳回梁观奇梁观奇的其他诉讼请求。
二、法律评析
（一）争议焦点
无线通信基站类项目应满足什么样的电磁辐射环评审批法定程序及标准才是合法的、才能最大限度地减少附近村民的阻挠？
（二）专家观点
本案纠纷是附近的村民以天线辐射为由而进行阻挠，致使xx的工作无法进行下去而产生的。这就引出了一个问题：无线通信基站类项目应满足什么样的电磁辐射环评审批法定程序及标准才是合法的、才能最大限度地减少附近村民的阻挠？
根据GB8702-99号国家标准《电磁辐射防护规定》第3.2条的规定，任何超越法定豁免水平的电磁辐射体所有者，必须向所在地区的环境保护部门申报、登记、并接受监督。新建或购置豁免水平以上的电磁辐射体单位或个人，必须事先向环境保护部门提交“环境影响报告书（表）”。
针对电磁辐射豁免水平的问题，我们倾向于认为：任何通信建设项目无论实际辐射水平是否超标，都需要办理申报登记手续。经测量认定辐射水平确实低于豁免水平的，才可以免去建设环境保护设施等要求。理由有二：
第一，从规范层面。有些省市的一些规范性文件中已经做了相应规定。如云南省2005年下发了《云南省环境保护局关于加强电磁辐射环境管理的通告》。该通告第三条明确规定：“新建、改建、扩建电磁辐射项目或设备均须按建设项目环境管理程序办理相关手续。（一）在建设项目可行性研究阶段，建设单位应委托有资质的环境影响评价单位编制《建设项目环境影响报告书（表）》，报省环保局审批。（二）建设项目需要配套建设的环境保护设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。（三）项目建成投入运行前，须向云南省环保局申请办理建设项目试运行许可。（四）项目在试运行期间，须向省环保局申请项目竣工环保验收。”在上述规定中已不再提及豁免水平，而是概括将各种电磁辐射项目纳入其管理范围。此外，环境保护部2008年颁布的《建设项目环境影响评价分类管理名录》规定：一址多台、多址发射系统的无线通信项目需取得环境影响评价报告书，一址单台的无线通信项目需取得环境影响评价报告表，不再区分其具体功率。这与《电磁辐射防护规定》依据发射功率管理无线电台、电视塔台形成鲜明对比。
第二，从行政操作层面。无线通信基站类项目，相比于无线电台、电视塔台而言，具有数量多、功率小，且实际辐射功率可随忙闲程度不同在设计范围内变化等特点。不经实际测量，难以确定其日常工作状态下的实际辐射值。如果仅以设计功率作为确定豁免水平的认定标准，无疑将会把大部分基站直接排除在环保部门的视野范围内。考虑到通信基站辐射问题近年来已成为社会关注的热点之一，我们认为环保部门从严执行标准，实施“宽进严出”式管理方法的倾向性正在增强。
因此，无论通信企业建设基站的设计功率是多少，都应当依法前往环保部门进行申报登记手续，接受环保部门的监管。
对于纳入电磁辐射监管体系的建设项目而言，其首先应当委托专业机构对项目进行环境影响评价，并将评价报告报有权环保部门进行审批，以此作为确定该项目后续环保措施的基本依据。如果环境影响评价报告书（表）确定该电磁辐射建设项目需配套建设环境保护设施的，该建设项目中环境保护设施必须与主体工程同步设计、同时施工、同时投产使用。
电磁辐射建设项目竣工环保验收是整个电磁辐射建设项目环保手续的最后一步，其中既包括对电磁辐射建设项目本身的验收，也包含对配套环保设施的验收。同样的，依据环境影响评价报告的等级不同，建设项目也将分别使用不同类别的环保竣工验收手续。通过验收后，主管环保部门会为项目核发《电磁辐射环境保护验收合格证》。取得该合格证，才意味着该电磁辐射建设项目取得了最终的环境保护合法证明。
从一些案例看，如汤国瑗与广东xx花都分公司侵权纠纷案中可知，广东xx花都分公司对于建设基站基本上只有安装无线电台的执照，广东xx花都分公司据此证明在永福大厦天台上安装无线电基站是合法的。后来又当庭委托广东省环境辐射研究监测中心出具监测报告，因此证明该大厦天台架设的无线电台发射的电磁辐射对汤国瑗的住处及房屋的影响没有超过国家规定的安全标准。但如果当初建设基站时即对电磁辐射建设项目本身进行验收，也对配套环保设施进行验收，通过验收后，最终取得主管环保部门为项目核发的《电磁辐射环境保护验收合格证》，这样的项目建设才更完满。
三、结论与防范建议
（一）加强舆论导向，消除公众误解
涉及基站类纠纷之所以持续时间长、涉及面广，很大程度上是源于周围居民对于基站辐射问题根深蒂固的误解与抵触，而这已超越了遵守法律规定的范畴。因此通信企业应当以更大力度宣传电磁辐射的基本常识，消除社会公众的普遍误解。
北京市通信管理局副局长郭克利曾介绍，国家环保、卫生等部门先后制定颁发了《环境电磁波容许辐射强度分级标准》、《电磁辐射防护规定》、《环境电磁波卫生标准》等多部法规和技术标准，明确规定通信基站电磁辐射要小于每平方厘米40微瓦（每平方米0.4瓦）。而目前欧盟的标准是每平方厘米900微瓦。相比于各国电磁辐射标准，我国每平方厘米40微瓦是最为严格的。但可惜的是，上述对通信企业十分有利的事实，普通民众几乎一无所知，新闻媒体也极少宣传。
因此，通信企业可以利用自身资源，尽可能发动社会媒体、学术界及政府部门，多方面、多渠道地普及电磁辐射防护知识。避免因应对消极而使社会公众产生不信任心理。
（二） 重视基站建设方式方法
目前在城市建设、维护基站的难度不断在增大，在小区内新设基站则更是难上加难。在此，我们建议通信企业注意以下几点：首先，尽可能借助市政基础设施建设时机一并完成建设。对于新建项目，通过市政部门统一布网，难度将小于通信企业逐一谈判。第二，慎重利用物业公司跳过业主实施基站建设。在不存在业委会的情况下，通过小区物业进场建设基站固然便捷，但是对业主发现后的反弹也需通信企业警惕。在条件允许下，通过业委会取得许可是最理想的选择。第三，把握宣传尺度。考虑到由于缺乏对辐射常识的了解，运营商主动公示基站建设反而会引起业主的恐慌过度维权。但是在业主发现后仍然消极应对，无疑将会增强公众的不安心理。因此我们建议通信企业在公众对基站建设提出质疑后，应更加积极主动地加以澄清，通过环境影响评价报告及《电磁辐射环境保护验收合格证》等政府文件，有效地证明通信企业建设行为的合法性。
四、法律依据
1.《电磁辐射防护规定》（自1988年6月1日起施行）3.2 凡其功率超过3.1所列豁免水平的一切电磁辐射体所有者，必须向所在地区的环境保护部门申报、登记、并接受监督。
3.2.1新建或购置豁免水平以上的电磁辐射体单位或个人，必须事先向环境保护部门提交“环境影响报告书（表）”。
2.《建设项目环境影响评价分类管理名录》（自2008年10月1日起施行）第二条 国家根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理。
建设单位应当按照本名录的规定，分别组织编制环境影响报告书、环境影响报告表或者填报环境影响登记表。
3.《建设项目环境影响评价分类管理名录》第三条 本名录所称环境敏感区，是指依法设立的各级各类自然、文化保护地，以及对建设项目的某类污染因子或者生态影响因子特别敏感的区域，主要包括：
（一）自然保护区、风景名胜区、世界文化和自然遗产地、饮用水水源保护区；
（二）基本农田保护区、基本草原、森林公园、地质公园、重要湿地、天然林、珍稀濒危野生动植物天然集中分布区、重要水生生物的自然产卵场及索饵场、越冬场和洄游通道、天然渔场、资源性缺水地区、水土流失重点防治区、沙化土地封禁保护区、封闭及半封闭海域、富营养化水域；
（三）以居住、医疗卫生、文化教育、科研、行政办公等为主要功能的区域，文物保护单位，具有特殊历史、文化、科学、民族意义的保护地。
4.《建设项目环境影响评价分类管理名录》第四条 建设项目所处环境的敏感性质和敏感程度，是确定建设项目环境影响评价类别的重要依据。
建设涉及环境敏感区的项目，应当严格按照本名录确定其环境影响评价类别，不得擅自提高或者降低环境影响评价类别。环境影响评价文件应当就该项目对环境敏感区的影响作重点分析。
5.《建设项目环境影响评价分类管理名录》第五条 跨行业、复合型建设项目，其环境影响评价类别按其中单项等级最高的确定。
6.《建设项目环境影响评价分类管理名录》（自2008年10月1日起施行）W 核与辐射
5.无线通讯 一址多台；多址发射系统 一址单台
