林电华与xx集团广东有限公司韶关分公司房屋买卖合同财产权属及使用权纠纷案
广东经纶律师事务所 马占福律师
一、案情简介
（一）案件基本情况
林电华诉称，xx集团广东有限公司韶关分公司（下称广东xx韶关公司）分别予1998年11月17日、1999年11月13日、2000年3月13日三次向林电华购买了乳源县城鹰峰东路52号楼住房共5套，每次购房时林电华、广东xx韶关公司双方均口头约定该楼的全部天面的所有权和使用权仍归属林电华，不因楼房单元的卖买而对天面区分所有，并因笔误而使林电华授权广东xx韶关公司借用该天面的条款写入了前述三个购房合同中。广东xx韶关公司因林电华的授权尚在该天面架设和使用了电信发射设备近五年之久，现林电华因需要收回该天面的使用权自用，2002年3月9日至9月期间，林电华曾多次口头通知广东xx韶关公司要求其拆除该设备，并于2002年9月11日书面正式通知，但广东xx韶关公司故意置之不理，时至今日，广东xx韶关公司的拖延归还行为已严重损害了林电华的合法民事权益。为维护林电华的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望人民法院给予判决支持。
（二）法院审理情况
一审法院广东省乳源瑶族自治县人民法院经审理认为，林电华位于本县县城鹰峰东路52号楼是经批准兴建的，属林电华所有，但广东xx韶关公司经与林电华协商购得其中的五套住房，在购房合同中，已注明该楼顶天面由林电华无偿提供给广东xx韶关公司使用，该使用权是暂时给广东xx韶关公司使用，所有权仍属林电华所有，广东xx韶关公司不应以其他理由而拒绝搬迁其所安装的通讯设备。鉴于双方没有在合同中约定使用时间及xx通信特点，应给予一定搬迂时间。据此，判决广东xx韶关公司在林电华居住的楼顶天面所架设的通讯发射设备，限于本判决生效之日起六个月内拆迁完毕。
广东xx韶关公司对一审判决不服，向广东省韶关市中级人民法院上诉。该院经审理认为，本案是履行房屋买卖合同中对共有部分建筑物的使用约定而产生的纠纷，故在性质上可以认定为房屋买卖合同财产权属及使用权纠纷。虽然我国现行法律未明确规定建筑物区分所有权，但本案在实质上即为房屋买卖合同建筑物区分所有权纠纷。
从房屋买卖合同的约定来看，该合同所约定的房屋买卖内容并未违反法律的规定，应当认定为有效合同，双方应当按照合同约定履行义务。合同签订后，广东xx韶关公司已履行交付价款的义务，林电华亦已履行交付房产的义务，广东xx韶关公司已取得约定房产的所有权：双方的买卖行为已经完成。但是，合同中还约定了买卖行为完成以后仍须履行的对楼房天面部分的使用条款，对该条款的效力与履行的问题，本院审查认为：该条款的内容实质上为建筑物区分所有权问题，所谓建筑物区分所有权，一般是指数人区分一建筑物而各专有其一部分，就专有部分享有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，除另有约定外，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。其专有部分一般指区分所有建筑物在构造上及使用上可以独立、且可单独作为所有权之标的物的建筑物部分，而共有部分一般则指区分所有建筑物，除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物。虽然我国目前的法律未明确规定建筑物区分所有权的问题，但是，建设部《城市异产毗连房屋管理规定》所规定的异产毗连房屋与区分所有的建筑物中的专有部分建筑物最相类似，故可以适用上述规定。
根据《城市异产毗连房屋管理规定》第一条规定，异产毗连房屋，是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同所有人所有的房屋。本案争议所涉及的房产因由林电华报建和建设，在工程竣工后，该建筑物上因其权利主体单一而由林电华个人而非区分所有。但在林电华将该建筑物中的一部分出售给他人，他人取得该部分建筑物的所有权后，整栋建筑物的权利主体得单一性己不复存在：该建筑物即成为区分所有，各所有权人在该栋建筑物中的房屋即成为异产毗连房屋，各所有权人对在该建筑物中的能明确区分、具有排他性且可以独立使用的建筑物部分享有专有所有权，而对建筑物的共用部分享有共有所有权。《城市异产毗连房屋管理规定》第六条规定，所有人和使用人对包括屋面在内的共有、共用设施，应当共同合理使用并承担相应的义务，除另有约定外，任何一方不得多占、独占，因此，林电华在将其所有的建筑物部分出售给他人后，便失去了对该建筑物共有共用部分的单独所有权，但是，由于除广东xx韶关公司以外的其他所有权人放弃了该共有所有权，并明确由林电华所有和使用，因此，林电华对该共用部分可以合理使用。而广东xx韶关公司作为异产毗连房屋的所有权人之一，对该共用部分亦相应享有合理使用的权利。本案中，林电华根据其报建并建设及与其他购房户对共用部分的特别约定的事实而在与广东xx韶关公司签订买卖房屋的合同时，对属于各异产毗连房屋所有权人共有共用部分的屋面的使用进行了特别的约定，该约定并不违反法律的规定，且该使用亦属于合理的使用，并不损害其他共有人的合法权利，因此，该约定应为有效，双方均应当遵守合同的约定，该约定虽未有明确的期限，但根据建筑物区分所有权中的共有部分所有权与专有部分所有权的联系，只要广东xx韶关公司对该建筑物中的部分建筑物仍享有专有所有权，其对该栋建筑物的共有共用部分或附属建筑物即享有共有所有权，并可对该部分进行合理得使用和承担相应的义务。因此，林电华认为其对该栋建筑物的屋面享有专有的所有权和使用权的主张是不能成立的。
林电华提出，其因需在楼顶上加层而要求广东xx韶关公司拆除其设备，本院审查认为，由于林电华对屋面并不享有专有所有权，故其不能独自对属于各异产毗连房屋所有人共有共用的屋面进行处分。根据《城市异产毗连房屋管理规定》第八条规定，一方所有人如需改变共有部位的外形结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意，而在屋面上再加建一层楼房，应当属于改变其外形和结构，林电华在未征得其他所有人的书面同意的情况下，以此为由要求广东xx韶关公司停止对该共有共用部分的合理使用的理由和依据都是不充分的，应当不予支持。而且，从目前广东xx韶关公司对该栋建筑物屋面的使用来看，并未超出合理使用的范围，且其使用亦未影响林电华对该屋面的合理使用。因此，林电华以该栋建筑物屋面归其所有而享有独占使用的权利，并要求广东xx韶关公司停止对该部分的合理使用的请求是不能成立的。
综上所述，原审判决查明事实基本清楚，但适用法律和实体处理不当，应当予以纠正。广东xx韶关公司的上诉有理，应当予以支持。故判决撤销乳源瑶族自治县人民法院（2003）乳民初字第53号民事判决；驳回林电华的诉讼请求。
二、法律评析
（一）争议焦点
按照现行法律规定，广东xx韶关公司是否应该拆迁楼顶天面所架设的通讯发射设备？
（二）专家观点
本案是发生于2004年的案件，当时《物权法》、修订后的《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）均未施行。在此情况下，广东省韶关市中级人民法院尚能做出上述判决真是难能可贵。本案给我们提出的一个问题是按照现行法律规定，广东xx韶关公司是否应该拆迁楼顶天面所架设的通讯发射设备？现具体分析如下：
本案的特殊性在哪里呢？笔者认为，它的特殊性就是在只有两个或少数几个业主的情况下，如何依照《物权法》及其他相关法律的有关规定办？现在撇开改变房屋用途的问题不谈，仅仅谈只有两个或少数几个业主的情况下，业主如何做出决策的问题。
《物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”就本案来说，在楼顶天面架设通讯发射设备是双方在房屋买卖合同中约定的。当时的业主可以说就两个，两个一致同意，当然可以做出决定，也与目前《物权法》第七十六条的规定不冲突。合同中约定了买卖行为完成以后仍须履行的对楼房天面部分的使用条款，实际上就是有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。这种事项通过双方在房屋买卖合同中约定当然没有问题。
问题在于，当林电华因需在楼顶上加层而要求广东xx韶关公司拆除其设备时，这就涉及到《物权法》第七十六条改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。从本案情况看，林电华位于乳源瑶族自治县县城鹰峰东路52号楼共有12套房，建筑面积为1765平方米；其中有5套卖给广东xx韶关公司，共588.5 平方米。另已将401房、502房、601房、602房等出售给他人，也就是说，假定这四套房属于不同的四个所有权人，那么，鹰峰东路52号共有6个业主。
我们先假定其他四个业主均不同意林电华在楼顶上加层的意见，那么，林电华的意见就肯定不会得到专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主的同意，也可定不会得到占总人数三分之二以上的业主同意。这样，在其他四个业主均不同意的情况下，林电华在楼顶上加层的意见将不会按照《物权法》第七十六条的规定形成业主决定。
我们再假定其他四个业主均同意林电华在楼顶上加层的意见，那么，从面积上说，支持林电华意见的业主的专有部分建筑面积占鹰峰东路52号建筑物总面积的比例为：1176.5 平方米/1765平方米约等于0.66657，尚不足以得到专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主的同意（三分之二约等于0.66667）。如果从业主人数上说，有5个业主，占总人数的六分之五，约等于0.8333，在人数上会得到占总人数三分之二以上的业主同意。这样，在其他四个业主均同意的情况下，林电华在楼顶上加层的意见将不会按照《物权法》第七十六条的规定形成业主决定，因为《物权法》第七十六条规定应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，两个条件必须同时具备。
可以看出，在业主人数较少的情况下，即在专有部分不能形成占建筑物总面积三分之二以上的业主且在人数上不能形成占总人数三分之二以上的业主同意的情况下，会形成一种治理僵局，任何一方都不能做出决定。就本案而言，林电华不能就在楼顶上加层形成决定，同理，广东xx韶关公司也不能形成决定。这就如同公司僵局一样，“公司僵局”是指公司在存续运行中由于股东、董事之间矛盾激化而处于僵持状况，导致股东会、董事会等公司机关不能按照法定程序作出决策，从而使公司陷入无法正常运转，甚至陷入瘫痪的状况。同理，物业管理僵局也可能使物业管理无法正常运转，甚至陷入瘫痪的状况。《公司法》对于公司僵局规定了第四十三条、第四十四条、第四十九条、第七十二条等条款，赋予了股东可以通过公司章程对股东会会议行使表决权，对股东会的议事方式和表决程序，董事长、副董事长的产生办法，董事会的议事方式和表决程序，股权转让等内容进行自治约定的权利。由于新《公司法》给了公司章程更大的自治空间，根据新《公司法》中体现的“约定优于法定”的授权性规定精神，股东可以通过发挥公司章程中“约定性条款”的作用为预防公司僵局、破解公司僵局、确保公司正常运营提供有效的途径。并且也规定了打破僵局的诉讼制度。但我国法律对于打破物业管理僵局的制度设计似乎还很不完善。实际上，本案的二审判决其实已经提供了这样一个比较好的先例，即当物业管理陷入僵局时，由一方向法院提起诉讼，由法院根据合理性原则，决定对立双方的意见哪一方更为合理。
笔者认为，本案二审判决认定林电华以该栋建筑物屋面归其所有而享有独占使用的权利，并要求广东xx韶关公司停止对该部分的合理使用的请求是不能成立的，这是完全正确的。它认为，一方所有人如需改变共有部位的外形结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意，而在屋面上再加建一层楼房，应当属于改变其外形和结构，林电华在未征得其他所有人的书面同意的情况下，以此为由要求广东xx韶关公司停止对该共有共用部分的合理使用的理由和依据都是不充分的，应当不予支持。而且，从目前广东xx韶关公司对该栋建筑物屋面的使用来看，并未超出合理使用的范围，且其使用亦未影响林电华对该屋面的合理使用。因此，林电华以该栋建筑物屋面归其所有而享有独占使用的权利，并要求广东xx韶关公司停止对该部分的合理使用的请求是不能成立的。这完全是根据合理性原则，决定对立双方的意见哪一方更为合理。从实际情况看，广东xx韶关公司对该栋建筑物屋面的使用当然更为合理。所以，如果仅仅按照《物权法》第七十六条的规定，广东xx韶关公司也不应该拆迁楼顶天面所架设的通讯发射设备。
三、结论与防范建议
通过本案xx公司应该学习在只有两个或少数几个业主的情况下，如何依照《物权法》及其他相关法律的有关规定进行决策？根据《物权法》第七十六的规定，决定第七十六前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。在只有两个或少数几个业主的情况下，应首先通过协商的办法，在几个业主之间签订合同决定共同事务。当物业管理陷入僵局时，xx公司应向法院提起诉讼，由法院根据合理性原则，决定对立双方的意见哪一方更为合理。
四、法律依据
1.《中华人民共和国合同法》（自1999年3月15日起施行）第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
2.《中华人民共和国物权法》（自2007年10月1日起施行）第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
3.《中华人民共和国物业管理条例》（自2003年9月1日起施行）第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
4.《中华人民共和国物业管理条例》第十一条 下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……
5.《中华人民共和国物业管理条例》第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。……业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
6.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年10月1日起施行）第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
7.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
