汤国瑗与xx集团广东有限公司及其花都分公司等侵权纠纷案
马占福律师
一、案情简介
（一）案件基本情况
1999年5月起，xx集团广东有限公司（下称“广东xx”）花都分公司在永福大厦天台安装并使用xx电话基站及天线。汤国瑗2000年购买并入住位于广州市花都区建设北路87号永福大厦1503室。入住后不久，汤国瑗及家人不同程度感到身体不适，时常出现头晕、烦躁、失眠等症状，经了解，大厦许多住户都有上述情况出现。此外，汤国瑗等很多住户家中的电视收视效果、电话通信效果也受到不同程度的影响。汤国瑗认为，上述情况都是由广东xx公司下属的花都分公司安装在大厦天台的xx电话基站及信号接收天线发射的电磁波辐射所致。故请求法院判令：1、确认广东xx花都分公司与伟豪公司签订的《房屋租赁合同》无效；2、广东xx、广东xx花都分公司立即拆除安装于永福大厦天台的xx电话基站及附属设备，停止侵害，消除危险；3、三被告共同承担本案的诉讼费用。
（二）法院审理情况
广州市花都区人民法院经审理认为，花都区新华镇建设北路87号永福大厦的业主委员会授权伟豪公司对该大厦的物业进行管理，并委托伟豪公司与广东xx花都分公司签订出租永福大厦天台给广东xx花都分公司架设无线电台基站，伟豪公司代收租金用于永福大厦的管理和维修等，伟豪公司与广东xx花都分公司签订的租赁合同，没有违反法律规定，是有效合同，且广东xx花都分公司已取得了在该大厦天台安装无线电台的执照，广东xx花都分公司据此在永福大厦天台上安装无线电基站是合法的。汤国瑗提出该无线电基站辐射对其造成伤害，没有提供证据证明，根据广东省环境辐射研究监测中心的监测报告，该大厦天台架设的无线电台发射的电磁辐射对汤国瑗的住处及房屋的影响没有超过国家规定的安全标准，因此汤国瑗要求广东xx公司和广东xx花都分公司立即拆除安装在该大厦天台的无线电基站及附属设备，停止侵害、消除危险的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。故判决驳回汤国瑗的诉讼请求。
一审判决后，汤国瑗不服，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院经审理认为，广东xx广州分公司已取得安装设在永福大厦的无线电基站无线电台执照，广东xx花都分公司是依据与伟豪公司签订的租赁合同而在永福大厦上安装无线电基站，且汤国瑗未能举证证实其因此而遭受的损害，故原审认定汤国瑗要求广东xx和广东xx花都分公司立即拆除安装在该大厦天台的无线电基站及附属设备无事实和法律依据并无不当，汤国瑗主张广东xx和广东xx花都分公司安装无线电天线违反了《电磁辐射环境保护管理条例》第十四条的规定，由于广东xx和广东xx花都分公司安装无线电天线是否履行了环境保护登记手续并非本院民事诉讼审查的范围，故汤国瑗的这一主张不成立，本院亦不予支持。故判决驳回上诉，维持原判。
二、法律评析
（一）争议焦点
本案主要存在下两个焦点问题：
1．广东xx花都分公司与物业公司签订的《房屋租赁合同》是否有效？
2．xx通信基站所造成的电磁辐射是否侵犯了其他业主的健康权？
（二）专家观点
本案在一、二审都胜诉了，但由本案所提出的如下两个问题却还是有进一步研究的必要：广东xx花都分公司与物业公司签订的《房屋租赁合同》是否有效；广东xx花都分公司建设及使用基站的行为是否存在违法性？现具体分析如下：
1．广东xx花都分公司与物业公司签订的《房屋租赁合同》是否有效？
本案中，汤国瑗是花都区新华镇建设北路87号永福大厦1503房的住户。永福大厦于2003年12月成立了业主委员会，并已报花都区国土资源和房屋管理局备案。同年12月8日永福大厦业主委员会委托伟豪公司代收广东xx花都分公司租用该大厦天台的租金，主要内容为：广东xx花都分公司租用天台作基站使用，从2004年1月起至2008年12月31日止，每月租金1500元，由伟豪公司代管款项，专款专用：此款属于永福大厦业主共有，可作公共设施改造和维修费用。2004年1月18日伟豪公司与广东xx花都分公司签订了房屋租赁合同，双方约定受永福大厦业主委员会委托，伟豪公司同意将永福大厦的天台楼面出租给广东xx花都分公司，并允许广东xx花都分公司在天台楼面安装天溃线及走线架等xx通信设施，租赁期为5年，自2004年1月1日起至2008年12月31日到期。月租1500元。根据伟豪公司提供的业主大会记要，2005年8月1 9日永福大厦业主委员会召开业主大会，征求业主对出租天台给xx公司安装天线的意见，大厦现有住户130户，参加会议人数为101户（其中2 8户办理委托），同意出租的91户，反对的10户。
本案中，基站所占用的物业为大厦天台，原告认为天台为物业的公用部分，其使用应经全体业主同意，故物业公司擅自与广东xx花都分公司签订《房屋租赁合同》属于无效协议。但是，从物业公司提供的证据来看，物业公司与广东xx花都分公司签订《房屋租赁合同》，是在该大厦的业主委员会授权下进行。
这里的一个问题是：业主委员会出租物业的天台等公用部分而签订《房屋租赁合同》，应具备什么条件？或者说，业主委员会出租物业的天台等公用部分而签订的《房屋租赁合同》，在什么条件下才是有效的？很明显的是，《房屋租赁合同》是物业管理企业和承租人签订的，物业管理企业是一般是一个公司。根据《公司法》，公司的有权代表，比如法定代表人，代表公司对外签订合同，加盖了公司的公章，只要没有违反法律的强制性规范就应该是有效合同。
这里会有下列问题：
（1）如果物业管理企业的受托是不合法的呢？《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……”（《物权法》第七十六条的规定相同）第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”这就是说，业主和物业服务企业是委托和受托的合同关系。如果物业管理企业的受托是不合法的呢？比如根据《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”（《物权法》第七十六条的规定相同）如果在选聘物业服务企业时的业主大会举行时，会议没有采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，或者没有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，或者没有经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意等，在具有上述情况之一时受托的物业管理企业就是不合法的；在此情况下物业管理企业签订的《房屋租赁合同》是否有效？《民法通则》第六十六条规定：“没有代理权 、超越代理权或者代理权终止后的行为， 只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。”据此，应当认为物业管理企业在此情况下没有代理权，其对外签订的《房屋租赁合同》对业主来说不生效力，此行为只对物业管理企业生效；如果是物业管理企业和第三人串通、损害被代理人的利益的，由物业管理企业和第三人负连带责任；如果第三人知道物业管理企业没有代理权还与物业管理企业实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和物业管理企业负连带责任。
（2）如果物业管理企业签订《房屋租赁合同》的行为不合法呢？第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”（《物权法》第七十六条有相同的规定）由于出租物业的天台等公用部分应当属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项，根据《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”（《物权法》第七十六条有相同的规定）如果物业服务企业出租物业的天台等公用部分时的业主大会举行时，会议没有采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，或者没有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，或者没有经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，在具有上述情况之一时受托的物业管理企业就是不合法的；在此情况下物业管理企业签订的《房屋租赁合同》是否有效？《民法通则》第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。”据此，应当认为物业管理企业在此情况下没有代理权或超越代理权，其对外签订的《房屋租赁合同》对业主来说不生效力，此行为只对物业管理企业生效；如果是物业管理企业和第三人串通、损害被代理人的利益的，由物业管理企业和第三人负连带责任；如果第三人知道物业管理企业没有代理权还与物业管理企业实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和物业管理企业负连带责任。
但是，在本案中都不存在上述情况，本案中2005年8月19日永福大厦业主委员会召开业主大会，征求业主对出租天台给xx公司安装天线的意见，大厦现有住户130户，参加会议人数为101户（其中2 8户办理委托），同意出租的91户，反对的10户，因此，本案《房屋租赁合同》符合上述法律法规关于决定该条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的规定，所以对业主是有效的。
（3）如果业主大会作出的决定侵害业主合法权益呢？这句话可以这样理解：如果像上述所论述的那样，物业管理企业的受托是合法的、物业管理企业签订《房屋租赁合同》的行为也是合法的，那么《房屋租赁合同》是否肯定就具有约束力？《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”笔者认为，以本案为例，这里的“侵害业主合法权益的”行为，可能就应理解为租赁物是用来干什么的？比如，根据广东省环境辐射研究监测中心的监测报告或根据有权机构的检测报告，无线电基站辐射对业务确实造成伤害，那么，就可以根据本条请求人民法院予以撤销。这就与下面一个问题有关联，即广东xx花都分公司建设及使用基站的行为是否存在违法性有关。
总之，按照有关法律规定，业主委员会是全体业主在物业管理活动中的合法权益的执行机构，并非决策机构，决策机构是业主大会。所以，在涉及出租天台等公用部分给xx公司时，具体的做法上应首先经过该建筑业主大会通过有关决议，并与该建筑物业管理企业广州市伟豪物业服务有限公司签订《房屋租赁合同》，这样的合同才有一定的合法基础。
2. xx通信基站所造成的电磁辐射是否侵犯了其他业主的健康权？
（1）xx通信基站所造成的电磁辐射被认定侵犯其他业主健康权进而需要承担侵权责任的可能性较小。理由在于：
《侵权责任法》第六条第一款规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”第六十五条规定：“因污染环境造成损害的，污染者应当承担侵权责任。”根据前述法律规定，环境污染侵权责任的构成要件主要包括：加害行为、损害事实以及加害行为与损害事实之间的因果关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，原则上负有提供证据加以证明的责任，否则应当承担举证不能的法律后果。然而，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第七十四条第（3）项同时规定，在因环境污染引起的损害赔偿诉讼中，对原告提出的侵权事实，被告予以否认的，由被告负责举证。此外，《侵权责任法》第六十六条也规定：“因污染环境发生纠纷，污染者应当就法律规定的不承担责任或者减轻责任的情形及其行为与损害之间不存在因果关系承担举证责任。”由此可见，在环境污染侵权纠纷中，应当适用举证责任倒置原则，也即由被主张侵权一方对损害事实与加害行为之间不存在因果关系承担举证责任。在本案审理过程中，花都公司也举证证明，即使存在如汤国瑗所说的本案的所谓损害事实，该所谓损害事实也与xx通信基站所造成的电磁辐射之间不存在因果关系，该证据就是下文要讲的电磁辐射情况鉴定。
（2）该基站运行过程中，其电磁辐射标准并未超出国家环保标准。在诉讼过程中，花都公司还向法院申请委托专业部门对涉案基站周边及大厦住宅区域的电磁辐射情况进行鉴定，结果证明涉案基站在原告居住区内产生的电磁辐射远低于国家的GB8702-88标准，电磁辐射没有对原告方造成损害，因此广东xx花都分公司使用该基站的行为是有效的。如果无线电基站辐射确实造成伤害、侵害业主合法权益呢？《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”笔者认为，以本案为例，这里的“侵害业主合法权益的”行为，可能就应理解为无线电基站辐射对业主确实造成伤害，那么，就可以根据本条请求人民法院予以撤销。这时，设立无线电基站的行为就是一个可撤销的民事行为。
三、结论与防范建议
（一）利用物业共用部分设置基站天线，应严格依据《物权法》及《物业管理条例》办事
如上所述，《电信条例》和《物权法》及《物业管理条例》确实有矛盾：按照《电信条例》，在民用建筑上设置小型天线、xx通信基站等公用电话设施，但是应当事先通知建筑物产权人或者使用人，并按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准向该建筑物的产权人或者其他权利人支付使用费；而按照《物权法》及《物业管理条例》，设置小型天线、xx通信基站等电话设施，由业主共同决定，业主共同决定时应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但是，按照上位法优于下违法和新法优于旧法的法治原则，现在应按《物权法》及《物业管理条例》的规定办。
在涉及出租天台等公用部分给xx公司时，具体的做法上应首先经过该建筑业主大会通过有关决议，并与该建筑物业管理企业广州市伟豪物业服务有限公司签订《房屋租赁合同》，这样的合同才有一定的合法基础。对于尚未设立业主大会或业主委员会的建筑，xx公司在设置基站时，应尽量通过合适的方式告知有建筑物内全体业主，并与物业管理公司签订使用协议，向其支付使用费用物业维护。
（二）设置基站应当履行有关报建手续，确保其合法地位
基站属于特殊的构筑物，除了按照电信条例第四十七的规定进行设置外，还应但按照有关规划、环保、建设、消防等相关法律法规进行报建，避免因设置程序上不符合国家规定而承担行政责任或民事责任。
（三）应确保设置基站对业主确实不会造成伤害
由于根据《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，所以，即使业主大会作出决议的事项，如果确实对业主合法权益造成侵害的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。根据此规定，应委托专业部门对基站周边及大厦住宅区域的电磁辐射情况进行鉴定，确保基站居住区内产生的电磁辐射低于国家规定的标准。
四、法律依据
1.《中华人民共和国民法通则》（1987年1月1日起施行）第六十六条 没有代理权 、超越代理权或者代理权终止后的行为， 只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
2.《中华人民共和国合同法》（自1999年3月15日起施行）第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
3.《中华人民共和国物权法》（自2007年10月1日起施行）第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
4.《中华人民共和国侵权责任法》（2010年7月1日起施行） 第六条 行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
5.《中华人民共和国侵权责任法》 第六十五条 因污染环境造成损害的，污染者应当承担侵权责任。
6.《中华人民共和国侵权责任法》 第六十六条 因污染环境发生纠纷，污染者应当就法律规定的不承担责任或者减轻责任的情形及其行为与损害之间不存在因果关系承担举证责任。
7.《中华人民共和国物业管理条例》（自2003年9月1日起施行）第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
8.《中华人民共和国物业管理条例》第十一条 下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……
9.《中华人民共和国物业管理条例》第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。……业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
10.《中华人民共和国物业管理条例》第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……
11.《中华人民共和国电信条例》（自2000年9月25日起施行）第四十七条规定：“基础电信业务经营者可以在民用建筑上附挂电信线路或者设置小型天线、xx通信基站等公用电话设施，但是应当事先通知建筑物产权人或者使用人，并按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准向该建筑物的产权人或者其他权利人支付使用费。
