张广强曹锡宏与xx集团广东有限公司广州市白云区人和镇大巷村第二经济合作社所有权及与所有权相关权利纠纷案
广东经纶律师事务所 马占福律师
一、案情简介
（一）案件基本情况
2004年10月22日，张广强作为乙方与大巷二社作为甲方签订《基站租赁合同》，合同约定：第一条、场地和用途：1、甲方将其所有或拥有使用权的位于广州市白云区人和镇人江路段，地名《围田化》约100平方的三角形空地出租给乙方。2、乙方在该空地建设无线电话发射机房，搭建45米高的灯柱杆用于安装xx通信天线、小微波天线，敷设引入光缆及配套的走线架，防雷设备等，…；第二条、租期、费用：租期自2004年11月13日起至2034年11月12日止，共30年，乙方于合同签订之日起30天内一次性支付甲方第一年租金；2、相关费用：空田地总租金按每年3000元，…；合同签订后次日，大巷二社将上述场地交付给乙方，乙方依约每年向甲方支付租金3000元，2004年至2008年的租金已支付完毕。张广强于2004年底平整了上述场地，但至今没有对上述土地进行开发及利用。2006年8月左右，张广强发现上述场地上建造了xx电话基地站，后确定是xx集团广东有限公司（下称广东xx）所建。该公司并出示其于2005年1月28日签订的协议书一份，用以证实被告曹锡宏作为甲方与被告广东xx广州分公司签订《建立xx电话基地站协议书》，其中双方约定：甲方将方石乡围田化约100平方米的房地提供给乙方用以建立xx电话基地站机房和建造一支约45米高的通信杆用于架放电话天线；使用期限自2005年2月1日至2010年1月3 1日止；场地使用费按每年40000元（包括各项管理费）计，支付方式为每年支付一次，乙方应于每年的1月25日前一次性预缴下一期场地使用费。张广强认为，被告广东xx未认真审查，且未经张广强同意与他人签订场地使用协议，非法使用张广强向他人合法承租的土地，侵害了张广强的合法权益，现请求法院判决两被告签订的《建立xx电话基地站协议书》无效，判令被告将广州市白云区人和镇大巷村（围田化）100平方米场地腾空交还张广强使用；判令被告赔偿张广强经济损失120000元，本案受理费由被告方承担。
（二）法院审理情况
广州市白云区人民法院审理后认为，广州市白云区人和镇大巷村第二经济合作社与张广强签订的《基站租赁合同》虽名为基站租赁，但由于原告目前尚没有在该土地上建设基站，故该合同实质为土地租赁合同，该土地租赁合同没有违反国家法律法规的强制性规定，故原告是本案权利主张的适格主体。
曹锡宏与广东xx广州分公司签订的《土地承包合同》落款处大巷二社的公章经鉴定证实伪造检材印文的印模文件来源于样本印章所盖印的印文，故广东xx广州分公司使用涉案土地无合法依据，曹锡宏在未取得涉案土地合法使用权亦无经过大巷二社同意的情况下将涉案土地出租给广东xx广州分公司建设xx电话基站无法律依据，属于无权处分行为，且事后大巷二社及原告亦无对该无权处分行为进行追认，故该无权处分他人财产的行为违反了法律的强制性规定，依法应认定无效，曹锡宏与广东xx广州分公司签订的《建立xx电话基地站协议书》无效。张广强主张该合同无效符合法律规定，本院予以支持。广东xx广州分公司在未取得合法使用权情况下使用上述土地已侵害了张广强的合法权益，应承担停止侵害及恢复原状的法律责任，故张广强主张该公司将广州市白云区人和镇大巷村（围田化）1 00平方米场地腾空交还张广强使用的诉讼请求予以支持，但应给予适当搬迁期限，由于张广强无取得建设xx电话基站的资质，且其在第一次庭审中确认其与大巷二社签订合同后一直寻找合作伙伴经营相关的项目，但一直没有找到，土地一直是空置，其亦没有使用，同时，亦无证据证实张广强和中国联通及电信协议建设基站并达成投资建设协议或出租协议，故张广强主张使用、出租土地的可期待利益损失无证据证实，本院不予认定，其主张经济损失12万元无事实依据，本院不予支持。鉴于广东xx广州分公司自2005年2月起实际使用了张广强合法取得使用权的土地，故应支付张广强租赁该土地的租金损失，张广强该租金损失应以其实际损失为限，自2005年2月1日起按每年损失租金3000元计至xx广东公司交还涉案场地之日止。鉴于本案土地的侵占是由于曹锡宏与广东xx广州分公司的共同过错行为所致，故曹锡宏与广东xx广州分公司应对张广强的上述损失承担连带赔偿责任。由于广东xx广州分公司为xx广东公司的分支机构，无独立法人资格，且本案中张广强亦仅向xx广东公司主张权利，故本案权利义务应由xx广东公司予以承受。故判决曹锡宏与广东xx广州分公司签订的《建立xx电话基地站协议书》无效；于本判决生效之日起十五日内，广东xx将广州市白云区人和镇大巷村（围田化）100平方米场地腾空交还张广强管业；于本判决生效之日起十五日内，广东xx支付张广强租金损失（自2005年2月1日起，按每年损失租金3000元计至中广东xx交还涉案场地之日止）；曹锡宏对本判决第三项承担连带清偿责任；驳回张广强的其他诉讼请求。
一审判决后张广强不服提起上诉，广州市中级人民法院经审理认为，张广强与大巷二社签订的《基站租赁合同》虽名为基站租赁，但实质为土地租赁合同。该合同是双方当事人的真实意思表示，合同的内容没有违反法律禁止性规定，合同合法有效，张广强依法取得涉案场地的使用权。曹锡宏与广东xx广州分公司签订的《土地承包合同》落款处大巷二社的公章，经鉴定证实伪造检材印文的印模文件来源于样本印章所盖印的印文，检材《土地承包合同》落款处的“广州市白云区人和镇大巷村第二经济合作社”印章印文是彩色喷墨打印形成，且原审举证期限内，曹锡宏及广东xx均不能提交合法取得涉案土地使用权的《土地承包合同》原件或证明文件，故原审对该合同的真实性不予认定以及认定广东xx广州分公司使用涉案土地无合法依据，并无不当，本院予以支持。曹锡宏在未取得涉案土地合法使用权亦无经过大巷二社同意的情况下，将涉案土地出租给广东xx广州分公司建设xx电话基站，无法律依据，属于无权处分行为，且事后大巷二社及张广强亦未对该无权处分行为进行追认，故该无权处分他人财产的行为违反了法律的强制性规定，依法原审认定其行为以及曹锡宏与广东xx广州分公司签订的《建立xx电话基地站协议书》无效，于法有据，本院予以支持。张广强主张该合同无效符合法律规定，本院予以支持。广东xx广州分公司在未取得合法使用权情况下使用上述土地已侵害了张广强的合法权益，应承担停止侵害及恢复原状的法律责任，故对张广强主张该公司将涉案场地腾空交还其使用的诉讼请求，应予以支持。由于张广强未取得建设xx电话基站的资质，且其在原审确认其承租涉案场地后一直未落实相关合作经营的项目，土地一直空置。同时，亦无证据证实张广强和电信有关部门达成投资建设协议或出租协议，故张广强的损失应以其实际损失为限。因此，张广强主张使用、出租土地的可期待利益损失无证据证实，其主张经济损失12万元无事实依据，本院不予支持。鉴于广东xx广州分公司自2005年2月起实际使用了张广强合法取得使用权的土地，故应支付张广强的实际租金损失，即自2005年2月1日起按每年3000元计至广东xx交还涉案场地之日止。鉴于本案土地的侵占是由于曹锡宏与广东xx广州分公司的共同过错行为所致，故两人对张广强的上述损失承担连带赔偿责任。综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人张广强的上诉请求，理据不足，本院不予支持。故判决驳回上诉，维持原判。
二、法律评析
（一）争议焦点
曹锡宏在未取得涉案土地合法使用权亦无经过大巷二社同意的情况下，将涉案土地出租给广东xx广州分公司建设xx电话基站，是否属于无权处分行为？应如何承担责任？
（二）专家观点
本案法院认为，曹锡宏在未取得涉案土地合法使用权亦无经过大巷二社同意的情况下，将涉案土地出租给广东xx广州分公司建设xx电话基站，属于无权处分行为。那么该行为是否属于无权处分行为？应如何承担责任？现分析如下：
上述问题涉及到对《合同法》第五十一条关于无权处分的条文如何理解和看待。
《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”这条被认为是对“效力待定的合同”的规定，讲无处分权人处分他人财产的合同的效力。不过，合同法通过后，关于第五十一条规定的无权处分制度，在解释上出现重大分歧。
这种分歧大致可以分为三派：其中一派是以梁慧星教授为代表的，支持《合同法》第五十一条的规定，认为依合同法第五十一条规定，出卖他人之物，权利人追认或者处分人事后取得处分权的，合同有效；反之，权利人不追认并且处分人事后也未取得处分权的，合同无效。这里说的无效，不是处分行为无效，而是无权处分的合同无效，即买卖合同无效。梁慧星教授认为讨论第五十一条无权处分制度，须从合同法关于买卖合同的定义说起。合同法第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”此与我国台湾地区民法第三百四十五条关于买卖合同的定义，有重大区别。该条规定：“称买卖者，谓当事人约定一方移转财产权于他方，他方支付价金之契约。”区别在于：我国台湾民法将买卖合同定义在“约定”，即学说上所谓“负担行为。”负担行为指发生债权债务的行为，即债权行为。与之相对的是“处分行为”，指直接发生权利变动的行为，即所谓物权行为和准物权行为。按照台湾学者的解释，该条系采德国民法严格区分债权行为与物权行为的立法理论，买卖合同性质上属于债权行为，仅发生当事人间的债权债务，要发生标的物所有权移转，另须由双方就所有权移转达成物权合意，即区别于买卖合同的物权合同。鉴于我国大陆学者通说，不采德国民法关于物权行为的立法理论，及民法通则第七十二条将所有权变动作为合同的直接效力，因此合同法第一百三十条关于买卖合同的定义，对负担行为与处分行为一体把握，将处分行为纳入债权行为之中，视标的物所有权变动为买卖合同直接发生的效果。此与法国民法典和日本民法典的立法思想是一致的。与买卖合同的定义相应，《合同法》第一百三十五条规定：“移转标的物所有权是出卖人的义务。”依据该条，买卖合同不仅产生出卖人交付标的物的义务，还产生移转标的物所有权的义务。移转所有权，直接依据买卖合同，而不须在买卖合同之外，再有什么关于所有权移转的合意即物权行为。既然买卖合同的效力包括了标的物所有权移转，则当然要求出卖人对出卖之物有处分权。因此，第一百三十二条规定，标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有处分权。不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，不构成买卖合同的标的物。换言之，合同法立法思想，不承认出卖他人之物的合同的效力。这与拍卖法第六条的规定是一致的。该条规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权。”法律不允许出卖他人之物，是为了维护财产的静的安全。此与法国民法典第一千五百九十九条的规定相同。该条规定：“就他人之物所成立的买卖，无效。”违反合同法第一百三十二条，即属于无权处分行为。如果对一百三十二条作反对解释，无权处分行为本应无效，似无专设规定的必要。但考虑到经济生活本身的复杂性，虽然属于无权处分，如果权利人追认或处分人事后取得处分权，没有理由强使其无效。故设第五十一条规定无权处分制度。
《合同法》第五十一条之拟定，也曾参考德国民法典和我国台湾民法的规定。德国民法典第一百八十五条规定：“(1)非权利人对标的物所为的处分，经权利人事先允许者，也为有效。(2)前项处分如经权利人事后追认，或因处分人取得标的物时，或权利人成为处分人的继承人而对其遗产负无限责任时，为有效。”我国台湾民法第一百一十八条规定：“(1)无权利人就权利标的物所为之处分，经有权利人之承认始生效力。(2)无权利人就权利标的物为处分后，取得其权利者，其处分自始有效。”德国民法典和我国台湾民法的上述条文，通常被解释为“处分行为有效”，以区别于“买卖合同有效”，在权利人未追认的情形，仅“处分行为无效”，而“买卖合同”的效力不受影响。这是以严格区分债权行为与物权行为的立法理论为根据的。如前所述，合同法不采该立法理论，而对买卖合同一体把握，将处分行为包含在债权合同之中，因此第五十一条不称“处分行为有效”，而规定为“合同有效。”依合同法第五十一条规定，出卖他人之物，权利人追认或者处分人事后取得处分权的，合同有效；反之，权利人不追认并且处分人事后也未取得处分权的，合同无效。这里说的无效，不是处分行为无效，而是无权处分的合同无效，即买卖合同无效。不能解释为买卖合同有效，仅处分行为无效。有的学者作这样解释，实际上是以债权合同与物权行为、负担行为与处分行为的区分为根据的，与合同法立法思想不符。
另一派的观点，虽然支持《合同法》第五十一条的规定，但与梁慧星教授为代表的一派的观点不同，认为理解《合同法》第五十一条的规定应参考德国民法典第一百八十五条的规定和我国台湾民法第一百一十八条的规定。德国民法典第一百八十五条规定：“(1)非权利人对标的物所为的处分，经权利人事先允许者，也为有效。(2)前项处分如经权利人事后追认，或因处分人取得标的物时，或权利人成为处分人的继承人而对其遗产负无限责任时，为有效。”我国台湾民法第一百一十八条规定：“(1)无权利人就权利标的物所为之处分，经有权利人之承认始生效力。(2)无权利人就权利标的物为处分后，取得其权利者，其处分自始有效。”通常被解释为“处分行为有效”，以区别于“买卖合同有效”，在权利人未追认的情形，仅“处分行为无效”，而“买卖合同”的效力不受影响。所以，在理解《合同法》第五十一条的规定时应当区分债权合同与处分行为，在权利人予以追认或者处分人事后取得处分权的情形，应当解释为该处分行为有效；反之，在权利人不予追认并且处分人事后也未取得处分权的情形，应当是该处分行为无效，而债权合同的效力不受影响。
第三派的观点与上述第二派的观点有相同的地方，但整体上不同意第二派的观点。第三派的观点与第二派的观点相同的地方是：理解《合同法》第五十一条的规定时应当区分债权合同与处分行为。但第三派的观点认为，第二派的观点一方面支持《合同法》第五十一条的规定，另一方面又认为应当区分债权合同与处分行为，但区分债权合同与处分行为又与我国民法理论整体上不区分债权合同与处分行为的作法很难协调。所以认为，《合同法》第五十一条的规定来历不明、是错误的规定；《合同法》第五十一条的规定是法律继受的产物，它继受了德国民法典第一百八十五条的规定和我国台湾民法第一百一十八条的规定，但却没有考虑我国民法理论整体上不区分债权合同与处分行为的作法，因而显得不伦不类，应从《合同法》中删除。例如，北京大学法学院的王轶教授就持这种观点。
本案法院实际上采纳了梁慧星教授为代表的一派的观点，认为出租他人之物，权利人追认或者处分人事后取得处分权的，合同有效；反之，权利人不追认并且处分人事后也未取得处分权的，合同无效。本案中由于权利人大巷二社不追认并且处分人事后也未取得处分权，所以双方签订的《建立xx电话基地站协议书》无效。
至于合同无效后各方责任承担问题，本案法院认为，广东xx广州分公司在未取得合法使用权情况下使用上述土地已侵害了张广强的合法权益，应承担停止侵害及恢复原状的法律责任，故对张广强主张该公司将涉案场地腾空交还其使用的诉讼请求，应予以支持。由于张广强未取得建设xx电话基站的资质，且其在原审确认其承租涉案场地后一直未落实相关合作经营的项目，土地一直空置。同时，亦无证据证实张广强和电信有关部门达成投资建设协议或出租协议，故张广强的损失应以其实际损失为限。因此，张广强主张使用、出租土地的可期待利益损失无证据证实，其主张经济损失12万元无事实依据，本院不予支持。鉴于广东xx广州分公司自2005年2月起实际使用了张广强合法取得使用权的土地，故应支付张广强的实际租金损失，即自2005年2月1日起按每年3000元计至广东xx交还涉案场地之日止。鉴于本案土地的侵占是由于曹锡宏与广东xx广州分公司的共同过错行为所致，故两人对张广强的上述损失承担连带赔偿责任。也就是说，无效合同的双方当事人对权利人的实际损失（不包括可期待利益损失）承担连带赔偿责任。
三、结论与防范建议
本案带给广东xx的经验教训是签订合同一定要审查清楚合同相对方是否存在无权处分，即合同相对方对合同标的物是否有处分权。如果合同相对方对合同标的物没有处分权，则应使合同相对方取得有处分权人的授权。如果合同相对方对合同标的物没有处分权，又没有取得有处分权人的授权，则就不应该与对方签订合同。如果合同相对方对合同标的物没有处分权，又没有取得有处分权人的授权，而与对方签订了合同，则该合同无效的风险就非常大。这样，xx公司就会像本案中的情况一样，与无处分权人一起对权利人的实际损失承担连带赔偿责任。
四、法律依据
1. 《中华人民共和国合同法》（自１９９９年１０月１日起施行）第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
2. 《中华人民共和国合同法》第一百三十条 买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
3.《中华人民共和国拍卖法》（自１９９７年１月１日起施行）第六条 拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。
4.《中华人民共和国合同法》第二百十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
5.《中华人民共和国合同法》第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
