欧锡如与广东xx通信公司新会分公司相邻通行纠纷案
广东经纶律师事务所 马占福律师
一、案情简介
（一）案件基本情况
欧锡如诉称：欧锡如是江门市新会区会城镇东庆北路32号807单元业主，与广东xx通信有限责任公司新会分公司（下称“广东xx新会分公司”）购买的808单元相邻，广东xx新会分公司自2001年3月在808单元楼上平台建造手机发射塔后，擅自用不锈钢防盗门封锁了8楼至楼顶的通道，使该居民楼的消防通道安全功能丧失，同时给该居民楼顶的维修保养及清洁卫生工作造成了极度大的不便，欧锡如曾多次向广东xx新会分公司口头反映，要求恢复该通道的原有公用功能，但广东xx新会分公司至今未采取任何措施，故诉至贵院，本尽速秉公裁决。起诉请求：1、判令广东xx新会分公司立即拆除东庆北路32号8楼至楼顶的不锈钢防盗门，以恢复该通道的畅通无阻。2、判令广东xx新会分公司承担全部费用。
（二）法院审理情况
江门市新会区人民法院经审理认为，房屋上盖（天台），是同一单元所有住户的共同土地使用权在空间权上的延伸和具体表现，和楼房所占用的土地使用权一样，应属于该天台覆盖下的各层房屋所有权人共同共有和使用。所有人和使用人在行使所有权和使用权时，不得有损害他方利益的行为。欧锡如是807单元的住户，不是808单元天台的所有人和使用人，但因两套单元均使用同一楼梯上落，不排除在必要时如消防等原因进行使用的权利。广东xx新会分公司将通往该天台的门锁住，对欧锡如在必要时的通行权利有影响，应予排除。欧锡如主张恢复对该门口的开通有理，应予支持。诉讼期间，广东xx新会分公司自行将门锁拆除，恢复了门口原有的通行功能，本院予以确认。对于欧锡如要求广东xx新会分公司拆除不锈钢门的请求，因该门口原有设计安装有铁门，用于遮挡风雨，如将不锈钢门拆除，失去了阻挡风雨的功能，将会对其他住户的利益造成损害，且不予拆除并不影响通行，欧锡如该请求无理，本院不予支持。关于广东xx新会分公司答辩要求欧锡如也拆除天台门门锁的问题，因其只在答辩中提出意见，没有提出反诉，本案对此不作调整。故判决广东xx新会分公司应拆除通往会城镇东庆北路3 2号8 0 8单元天台的门锁，恢复该门口的通行（已履行）；驳回欧锡如欧锡如其他诉讼请求。
二、法律评析
（一）争议焦点
1. 什么是相邻权及通行相邻权？
2. 江门市新会区人民法院的本案判决的法律依据是什么？
（二）专家观点
1.什么是相邻权及通行相邻权？
什么是相邻权？《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”从此规定看，该条对相邻权规定得还是非常原则，并未给相邻权下定义。那么，什么是相邻权呢？相邻权也称不动产相邻权，是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人或占有、使用人，在行使对不动产的占有、使用、收益、处分权时，相互之间要求对方提供便利或接受限制的权利。因不动产通常就是指土地及附着于土地上的建筑物，即地产和房产，也就是我们通常所讲的房地产，所以不动产相邻权通常也就是房地产相邻权。相邻权、不动产相邻权、房地产相邻权这三个概念并没有什么实质区别。
相邻权实质是对房地产相邻各方行使房地产所有权或占有、使用权的合理延伸或必要限制。例如，在相邻一方所有的建筑物范围内的历史形成的必经通道，所有权人不得加以堵塞，以免妨碍相邻他方的生产、生活。这对于使用通道的一方而言，是对其权利的合理延伸；而对所有人而言，则是对其所有权的必要限制。房地产相邻权是由法律所赋予的，它对相邻各方所有权或占有使用权的延伸和限制是法律关系，促进社会的物质文明和精神文明建设。《物权法》第八十四条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”根据该条规定，相邻的不动产权利人在行使所有权时，应当合理限制或者延伸自己的权利，以方便相邻权利人的生活。
为了深入理解相邻权，有必要将其和地役权区分清楚。地役权是指土地所有人、土地使用权人、农村土地承包经营权人、宅基地使用人为使用、经营自己土地的便利而使用他人土地的权利，是一种为增加自己土地的利用价值而支配他人土地的他物权。使用他人土地而获便利的土地为需役地，为他人土地的便利而提供使用的土地为供役地。地役权具有从属性和不可分性等特点，而相邻权具有法定性。虽然二者都是为了充分发挥相互毗邻或临近的不动产之经济效益，因不动产的利用而有着密切的联系，但两者是两种不同的物权制度，不能互相替代或包含。但《民法通则》只规定了相邻权，对地役权未作规定，在审判实务中极易混淆两者的界限。笔者认为，应从以下方面加以界定：(1)从产生原因方面加以界定。这是两者最本质的区别，相邻权由法律直接规定，是依据不动产权利而发生的法定权利，其成立即对抗第三人，无需登记便可当然发生效力;而地役权主要是依法律行为而取得，一般是约定权利，当事人双方可到登记机关进行登记，未经登记不得对抗善意第三人。地役权也可因遗嘱、继承或时效等原因而取得。(2)从调整范围方面加以区分。相邻权调整限度较小，而地役权作为双方当事人超越相邻关系限度而约定权利，其对土地所有权或使用权的限制与扩张程度较大。(3)从存在条件方面加以区别。相邻权存在条件是权利主体的不动产必须相互毗邻，既适用于土地相邻，也适用于房屋相邻;而地役权只发生在土地所有人或使用人之间，只适用于土地相邻关系，但不受土地是否毗邻的限制。(4)从权利存续期间及是否有偿方面区别。地役权存续期间可由当事人约定，是否有偿取决于地役权的设定方式和当事人的约定;而相邻权存续期间是法定的，一般是无偿的。(5)从是否为独立的权利类型区别。相邻权不是一项独立的民事权利，更不是一项独立的物权类型，属于不动产的所有权或使用权本身的扩张与限制，而地役权是独立于不动产所有权或使用权之外的一种民事权利，为一项独立的用益物权。(6)从是否需要登记区别。作为法律的直接规定，相邻权成立及对抗第三人，均无需单独登记即可发生，而地役权由其用益物权的性质所决定，其成立及取得对抗善意第三人的效力，应以登记为必要。(7)从救济请求权方面加以界定。相邻权受到侵害后，不能直接以相邻关系为基础提起损害赔偿诉讼，而应该提起所有权的行使受到妨害之诉;地役权受到损害之后，受害人可以直接提起地役权受损害的请求之诉。可见，相邻权和地役权还是完全不同的两种权利。
关于相邻通行权，应注意两点：（1）相邻通行权的主张必须以确有必要为前提。也就是说，只有在相邻一方的土地或房屋由于自然条件或其他原因限制，而处于相邻他方所有或使用的土地或房屋包围之中，致使其不通过他方土地或房屋就不能通行的情况下，相邻方才能主张其行使相邻权。如果除经由该土地或房屋通行外，尚有公共通道或其他通常可以通行，则相邻方一般无权主张“通行权”。（2）主张相邻通行权的一方应当选择给相邻他方造成损失最小的通行路线、通行方法，并且对所造成的他人损失予以适当补偿。
2.江门市新会区人民法院的本案判决的法律依据是什么？
从上述分析可以看出，江门市新会区人民法院的本案判决也有值得商榷之处。最关键的问题是本案属于通行相邻权纠纷吗？通行相邻权的一个关键之处是：为了使用自己的土地或房屋，确有必要经由相邻土地或房屋通行之必要。但可以看出，本案的情况并非这样。本案的案情是，807单元和808单元相邻，广东xx新会分公司自2001年3月在808单元楼上平台建造手机发射塔后，用不锈钢防盗门封锁了8楼至楼顶的通道（假如案情属实），使该居民楼的消防通道安全功能丧失，同时给该居民楼顶的维修保养及清洁卫生工作造成了极度大的不便。可见，广东xx新会分公司即使封锁了8楼至楼顶的通道，该通道也属于公共通道，而并非广东xx新会分公司的土地或房屋。所以，本案并非属于通行相邻权纠纷。
那么本案属于什么类型的纠纷呢？《物业管理条例》第五十一条规定：“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。”可见，业主不得擅自占用、物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。第六十六条规定：“违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。”由本条可知，如果业主擅自占用物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的，房地产行政主管部门可以给予行政处罚。那么，除了行政处罚之外，业主在此情况下还如何承担民事责任呢？《物权法》第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”由此条可知，业主如果侵占通道损害他人合法权益的，业主委员会可以向人民法院起诉，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。这时，起诉的主体应该属于业主委员会。但业主是否有起诉权？这里没有明说，但根据《物权法》第七十七条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，业主将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主都有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失，为什么业主擅自占用物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的，有利害关系的业主不可以请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失呢？
从上述分析可知，如果从相邻权纠纷的定性看，江门市新会区人民法院的本案判决也确实有值得商榷之处；但如果从该判决要求广东xx新会分公司应拆除通往会城镇东庆北路3 2号8 0 8单元天台的门锁，恢复该门口的通行来看，该判决又是正确的。
三、结论与防范建议
随着xx公司的经营业务发展，xx公司的土地和物业会越来越多，在对土地和物业的管理过程中，要更多掌握和熟悉有关土地和物业管理方面的法律法规，要掌握和熟悉通行相邻权的法律规定，正确处理与相邻权人的关系，如xx公司为了使用自己的土地或房屋，确有必要经由相邻土地或房屋通行之必要时，如何正确经由相邻土地或房屋进行通行；其他人为了使用自己的土地或房屋，确有必要经由相邻xx公司的土地或房屋通行之必要时，如何正确经由xx公司的土地或房屋进行通行。
另外，也要掌握和熟悉建筑物区分所有权方面的法律法规，在其他业主任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益时，如何依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。同时，作为业主，xx公司也应消除任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为。所有这些对xx公司的根本权益的维护都是非常有利的。
四、法律依据
1.《中华人民共和国民法通则》（1987年1月1日起施行） 第八十三条 不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
2.《中华人民共和国物权法》（2007年7月1日起施行）第三十五条 妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
3.《中华人民共和国物权法》 第三十七条 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
4.《中华人民共和国物权法》第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
5.《中华人民共和国物权法》第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
6.《中华人民共和国物权法》第八十七条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
7.《中华人民共和国物权法》第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
8.《物业管理条例》（自2003年9月1日起施行）第五十一条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
9.《物业管理条例》第六十六条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
10.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（自2009年10月1日起施行）第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
