戴牛仔诉xx集团广东有限公司东莞分公司租赁合同纠纷案
广东经纶律师事务所 马占福律师
一、案情简介
（一）案件基本情况
2002年3月12日，xx集团广东有限公司东莞分公司（以下简称“xx东莞分公司”）与戴牛仔签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定由xx东莞分公司承租戴牛仔所有的常平邮政局宿舍B602号房屋（以下简称“该房屋”），租赁用途为xx通讯传输机房，租赁期限自2002年3月1日至2012年2月28日止，租金为每月2700元，租金每两年递增一次，递增率为5%。租赁期间，xx东莞分公司为使用方便，将该房屋原本三室一厅的间隔墙全部拆除，并将该房屋内水、电重新铺设。同时，为安装机器，该房屋天花板、地板亦被xx东莞分公司钻满孔洞。
2006年伊始，xx东莞分公司在该房屋内设置xx通讯传输机房的行为遭到附近居民的强烈反对。多次协商未果后，xx东莞分公司被迫于2007年将所有机房设备搬迁出该房屋。2009年2月16日，xx东莞分公司工程管理中心向戴牛仔送达《关于终止常平1节点传输机房租赁合同的通知》，通知称xx东莞分公司决定终止《租赁合同》，希望戴牛仔配合完成终止协议的签订事宜。由于xx东莞分公司拒绝将该房屋恢复原状，戴牛仔一直未与xx东莞分公司签署终止协议。2009年6月30日，xx东莞分公司向戴牛仔公证送达《合同解除通知书》。通知称，因xx东莞分公司无法使用租赁房屋，故《租赁合同》自本通知书送达之日起解除。
2009年10月23日，戴牛仔委托东莞市常平镇法律服务所叶长虹律师向xx东莞分公司发送《律师催告函》。函称，xx东莞分公司违约解除合同，理应清偿租金、恢复房屋原状并承担违约责任。鉴于xx东莞分公司长期未将该房屋恢复原状，亦不向戴牛仔交付房屋钥匙，故特此要求xx东莞分公司交还房屋钥匙、恢复房屋原状并交付租金至房屋恢复原状为止。
2009年10月28日，xx东莞分公司向东莞市常平镇法律服务所叶长虹律师发送《律师函回函》，就该房屋租赁纠纷一事回复如下：第一，《租赁合同》第二条约定：“……在租赁期间，如乙方（注：即xx东莞公司，下同）退租，应提前三个月通知甲方（注：即戴牛仔，下同）。”由于当地居民强烈反对机房的使用，加之戴牛仔拒绝签订合同终止协议，xx东莞分公司被迫根据《租赁合同》的约定向黄先生发出合同解除通知，行使合同解除权。因此xx东莞分公司并不存在违约解除合同的情形。第二，《租赁合同》中已明确说明xx东莞分公司租用该房屋的用途为设置xx通信传输机房。xx东莞分公司对该房屋进行必要的施工，均是为实现此用途。因此，xx东莞分公司在租赁物的使用上不存在违约行为，自然没有恢复房屋原状的义务。
2010年3月29日，由于双方迟迟未能就合同解除事宜协商一致，戴牛仔向东莞市第三人民法院提起诉讼，诉请法院判令被告支付自2009年1月至2010年3月期间的房屋租金以及逾期付款的违约金，同时判令被告支付恢复房屋原状费用。
（二）法院审理情况
本案戴牛仔同意撤诉，法院于2009年5月22日作出同意撤诉的民事裁定。
二、法律评析
（一）争议焦点
xx东莞分公司是否有权单方解除《租赁合同》？
（二）专家观点
合同解除是指在合同成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或者双方的意思表示，使合同关系自始或者仅向将来消灭的行为。合同法作为规范市场交易过程并维护市场交易秩序的基本规则，鼓励交易一直是合同法的基本原则之一。体现在具体的法律制度设置中，鼓励交易便是严格地限制无效合同的范围以及严格限制违约解除的条件。换言之，除非符合法律规定或者合同约定的解除条件，否则任何一方当事人均不得擅自解除合同，也即合同解除必须满足一定的条件。
通说认为，合同解除的条件可分为法定解除的条件和约定解除的条件两种。所谓约定的解除条件，是指当事人双方以合同形式所约定的一方或双方保留解除权的条件，即通常所说的解约条款。当合同约定的解除条件成就时，享有解除权的当事人即可通过行使合同解除权达到解除合同的目的。而所谓法定的解除条件，则是指由法律直接加以规定可以解除合同的情形。一旦法定的解除条件成就，法律规定享有解除权的一方或双方当事人即可按照法律规定解除合同。我国《合同法》规定的法定解除条件大致可分为三种类型：一是协议解除；二是不可抗力致使合同目的不能实现；三是违约行为。具体而言：
1. 协议解除
《合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”此即协议解除，也就是当事人双方协商一致，将原合同加以废止，使基于原合同发生的债权债务归于消灭。
2. 不可抗力致使不能实现合同目的
当事人订立并履行合同最终是为了实现合同目的。合同有效成立后，如果因不可抗力导致合同目的已经无法实现的，该合同自然没有必要继续履行下去。此时，允许当事人解除合同符合经济活动的规律，也有利于维护交易双方的经济利益。因此，《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”
3. 违约行为
合同有效成立之后，由于一方当事人的违约行为使得合同履行成为不必要或者不可能时，如果再让合同继续发生效力约束当事人双方，不但对其中一方有害，甚至会阻碍市场经济的顺利发展。只有赋予另一方以合同解除权，才有可能将损失弥补至最小。有鉴于此，《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”
依据上述合同解除理论不难看出，本案中，xx东莞分公司是否有权解除《租赁合同》取决于合同解除是否满足法定或者约定的解除条件。我们认为，xx东莞分公司单方解除《租赁合同》缺乏足够的法律依据以及合同依据。具体分析如下：
1.《租赁合同》有关合同解除的条件约定不明，xx东莞分公司单方解除《租赁合同》缺乏足够的合同依据。
《租赁合同》第二条约定：“……在租赁期内，如乙方退租，应提前三个月通知甲方。”从字面意思理解，该条款可以作出如下两种解释：其一，该条款约定的是《租赁合同》提前解除的条件，也即只要xx东莞分公司提前三个月通知戴牛仔，xx东莞分公司便可单方解除《租赁合同》；其二，该条款仅仅是就合同提前解除时xx东莞分公司负有的通知义务作出约定，也即如xx东莞分公司希望提前终止《租赁合同》，则至少应提前三个月通知戴牛仔，而后由双方共同协商合同解除事宜。由于无法得知《租赁合同》的具体内容，我们暂无法就该条款的确切含义作出准确判断。如果上述合同条款仅仅是一项有关通知义务的约定，而并非约定合同解除的条件，则xx东莞分公司无权仅凭提前通知即单方解除《租赁合同》。
2. 《租赁合同》不具备法定解除的条件，xx东莞分公司无权解除合同。
xx东莞分公司称，《租赁合同》签署后，由于当地居民强烈反对，导致其无法正常使用该房屋。鉴于公司仍希望继续租用该房屋，故xx东莞分公司曾希望戴牛仔与周围居民进行协调。但由于戴牛仔一直无法解决当地居民反对将该房屋用作机房的矛盾，以致xx东莞分公司租用该房屋的合同目的无法实现。因此，xx东莞分公司有权解除《租赁合同》。我们认为，上述主张不能成立，理由在于：
首先，《租赁合同》并不符合协商解除的条件。如上所述，尽管xx东莞分公司工程管理中心于2009年2月16日向戴牛仔寄送了《关于终止常平1节点传输机房租赁合同的通知》，通知其xx东莞分公司决定终止《租赁合同》，并希望戴牛仔配合完成终止协议的签订事宜。但事实上，由于对合同终止后的房屋处置事宜未能达成一致意见，戴牛仔与xx东莞分公司之间始终未就《租赁合同》的提前解除签署终止协议。因此，《租赁合同》并未达到协商解除的条件。
其次，xx东莞分公司以周围居民强烈反对导致《租赁合同》目的落空为由单方解除合同，理由亦不充分。
根据《合同法》第九十四条规定可知，只有在因不可抗力或者当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使合同目的不能实现时，当事人才有权解除合同。本案中，xx东莞分公司之所以无法继续正常使用该房屋，是因为周围居民的强烈反对，而并非由于戴牛仔存在违约行为。即便在合同履行过程中，戴牛仔同意替xx东莞分公司出面与周边居民进行协调，但如果双方并未在《租赁合同》中明确约定该等协调工作属于戴牛仔必须履行的合同义务且将此作为合同继续履行的前提，则所谓的“协调”也只能被视为戴牛仔作为出租人基于诚实信用原则所应承担的附随义务。因此，尽管戴牛仔最终没有能够解决xx东莞分公司与当地居民的矛盾，xx东莞分公司也无权以此为由要求解除《租赁合同》。
事实上，如下方所述，xx东莞分公司在签署《租赁合同》之前，应当完全能够遇见到周围居民可能会对通信机房的设置产生严重的抵触情绪。作为一名具备相当理性的市场经济主体，既然xx东莞分公司未在《租赁合同》中就前述事宜的解决要求戴牛仔作出相关承诺，则意味xx东莞分公司自愿承担由此导致的合同风险。且如上所述，即便在出现反对的声音之后，xx东莞分公司还愿意继续承租该房屋，这在一定程度上也印证了前述观点。基于此，因周围居民反对导致合同无法正常履行所产生的经济损失理应由xx东莞分公司自行承担，xx东莞分公司不得以此为由要求解除《租赁合同》。
与此同时，对于xx东莞分公司而言，周边居民的反对也难以称得上是“不可抗力”。根据《合同法》第一百一十七条第二款规定，所谓的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，作为一家具有丰富运营经验的通信运营企业，xx公司在业务开展过程中因基站设置问题而遭遇居民反对的情形并不少见。因此，xx东莞分公司理应能够预见到周围居民对于通信机房的设置可能存在一定甚至强烈的抵抗情绪。同时，xx东莞分公司完全可以通过事先加大宣传解释的方式有效缓解周围民众的抵触情绪，或者通过给予一定经济补偿事先处理好与周围民众的潜在冲突。此外，即便在合同履行过程中出现周围居民反对的情形，xx东莞分公司也可通过政府协调等各种突进来解决相关矛盾。因此，周边居民的反对并不是不能预见、不能避免同时也是不能克服的客观情况。换言之，xx东莞分公司自然无权以周边居民反对导致合同目的无法实现为由要求解除《租赁合同》。
三、结论与防范建议
本案中，虽然xx东莞分公司因为周边居民的反对以致无法正常使用租赁房屋，但由于《租赁合同》并未约定在此情况下xx东莞分公司享有单方解除权，且该等情况亦不符合《合同法》规定的法定解除条件，因此xx东莞分公司并不能单方解除《租赁合同》。既然xx东莞分公司并无权单方解除《租赁合同》权，则不论xx东莞分公司是否向戴牛仔寄送了合同解除通知书，亦不论戴牛仔是否接受该等解除通知，只要双方并未就合同解除协商一致，《租赁合同》便没有依法解除，xx东莞分公司理应继续履行《租赁合同》项下的各项义务。
实际上，对于xx公司而言，因在居民小区建造xx基站引发的纠纷并不少见。本案中，xx东莞分公司理应能够预见到周围居民对于通信机房设置可能存在抵触情绪。而如果《租赁合同》中约定，在周围居民反对导致合同无法正常履行的情况下，xx东莞分公司有权单方解除合同，则xx东莞分公司将处于更加主动、有利的位置。基于此，我们建议xx公司以后在租用居民小区内的住宅用于建设通信基站时，应在相关租赁合同中明确约定，如因房屋周边居民的原因导致xx公司无法继续正常使用租赁房屋的，xx公司有权提前解除租赁合同，且无需承担任何违约责任。
四、法律依据
1.《合同法》（1999年3月15日起施行） 第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
2.《合同法》 第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的 ；（五）法律规定的其他情形。
3.《合同法》 第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
