刘淑英广州市财贸建设开发总公司与广东xx通信有限责任公司广州分公司等房屋拆迁合同纠纷案
广东经纶律师事务所 马占福律师
一、案情简介
（一）案件基本情况
刘淑英是原广州市大德路灶巷5号地下的承租人。1 9 9 3年8月10日，刘淑英与广州市财贸建设开发总公司（下简称财贸公司）签订《房屋拆迁安置协议》，约定财贸公司应于1 9 9 6年6月3 0日前在素社直街17-21号新建楼第九层东南向，使用面积28㎡，产权属于自有的1房1厅套间安置刘淑英永迁居住等。签订合同后，刘淑英已依约迁出了上述5号地下的房屋，但财贸公司无按协议约定将上述新建楼的房屋安置刘淑英永迁，反而将安置用房租售给他人使用，故起诉要求：判令财贸公司按照房屋拆迁安置协议尽快安置刘淑英永迁广州市海珠区素社直街2 3号9 04房居住。据查1995年2月2日，广州市城市规划局海珠区规划分局以93城规海建字067号《建设工程规划许可证》批准广州市海珠区素社工业公司（下简称素社公司）、广州市房地产实业总公司（下称广房公司）在前进路素社郭墩街（即素社直街17-21号地段）地段兴建大楼。现该地段房屋已建成。两被告至今没有将上述协议约定的904房安置原告永迁居住。
2004年10月1日，陈国耀、林向华（买受人）与素社公司签订《房屋买卖合同》，将904房卖给陈国耀、林向华。2005年8月22日，陈国耀（甲方）与广东xx广州公司（乙方）签订《建立xx电话基地站协议书》，约定甲方同意将素社直街23号904房建筑面积约40平方米的房间提供给乙方用以建立xx电话基地站机房，协议期限自2 0 0 5年9月1日至2010年8月31日，签订该协议后，陈国耀将该904房交付给第三人xx公司用作xx电话基地站使用至今。
（二）法院审理情况
刘淑英与财贸公司签订的上述《房屋拆迁安置协议》出自双方真实意思表示，其内容及形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应自觉履行。财贸公司未能按约定安置刘淑英永迁已构成违约，应承担继续履行的违约责任。广房公司作为大德路地块的拆迁人，依据拆迁法规的规定，拆迁人应对被拆迁入给予补偿及安置，因此，两被告应共同向刘淑英承担继续履行的违约责任。素社公司作为素社地块的用地单位，其是知道素社拆迁地块需要安置刘淑英，因此，对刘淑英的永迁安置第三人素社公司应予协助。
至于陈国耀、林向华及广东xx广州公司不同意将上述904房用于安置刘淑英永迁居住的抗辩，因上述904房已确定应用于安置刘淑英永迁居住，因此，陈国耀、林向华及广东xx广州公司应共同负责将该房屋腾空交给刘淑英永迁居住，故本院对其抗辫，不予采纳。故判决财贸公司、广房公司应于本判决发生法律效力之日起90日内，将广州市素社直街2 3号9 04房安置刘淑英永迁居住，素社公司予以协助；同时，陈国耀、林向华及广东xx广州公司应负责将上述904房腾空交付给刘淑英居住。
二、法律评析
（一）争议焦点
1.哪些当事人应对被拆迁人承担安置补偿责任？
2.买受人是否有义务将拆迁补偿安置房交给被拆迁人？
（二）专家观点
1. 哪些当事人应对被拆迁人承担安置补偿责任？
本案中，法院认定，刘淑英与财贸公司签订的上述《房屋拆迁安置协议》出自双方真实意思表示，其内容及形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应自觉履行。财贸公司未能按约定安置补偿刘淑英永迁已构成违约，应承担继续履行的违约责任。广房公司作为大德路地块的拆迁人，依据拆迁法规的规定，拆迁人应对被拆迁人给予补偿及安置，因此，两被告应共同向刘淑英承担继续履行的违约责任。素社公司作为素社地块的用地单位，其是知道素社拆迁地块需要安置补偿刘淑英，因此，对刘淑英的永迁安置第三人素社公司应予协助。据此，《房屋拆迁安置协议》的合同义务人财贸公司和该地块的拆迁人广房公司，对被拆迁人承担安置补偿责任；素社公司作为建设单位对被拆迁人承担安置协助责任。
对于《房屋拆迁安置协议》的合同义务人的义务，《合同法》有明确规定。《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”在本案中，刘淑英是原广州市大德路灶巷5号房屋的使用人。广州市房地产管理局分别以穗房( 89)拆字4 9号拆迁公告、拆许字( 93)复第2号《房屋拆迁许可证》批准财贸公司和广房公司拆迁上述房屋。1993年8月1 0日，刘淑英（乙方）与财贸公司（甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，其中约定：甲方经批准需拆除大德路灶巷5号房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积14.7平方米，乙方同意1993年8月30前迁出原址房屋，并愿意自行解决临时搬迁，甲方应于1996年6月30日前，在河南素社直街17-21号新建楼第9层，东南向，使用面积2 8平方米，产权属于自有的1房一厅套间安置补偿刘淑英回迁居住等。庭审中，刘淑英提交《素社新村郭墩4号综合楼九层平面》，该图纸由广州市二商建筑工程设计室制作，盖有第三人素社公司的公章及广州市二商建筑工程设计室工程设计出图专用章，平面图上单元房部分标注了入住人员，其中904单元标注为刘淑英。所以，《房屋拆迁安置协议》明确约定，财贸公司应将上述904房安置补偿刘淑英回迁居住，因而法院判决合同义务人财贸公司对被拆迁人承担安置补偿责任有法律依据。
至于拆迁人广房公司的安置补偿责任，由于本案拆迁发生于1993年，所以应适用一九九一年六月一日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》。该条例第十九条规定：“拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人），依照本条例规定给予补偿。”第二十条规定：“拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。”所以，根据该条例，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人给予补偿，可实行产权调换的补偿形式。因而拆迁人广房公司依法对被拆迁人有安置补偿责任。但根据现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称《征收条例》）的规定，被拆迁人的安置补偿责任由作出房屋征收决定的市、县级人民政府承担。《征收条例》第八条规定：“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定……”第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿……”第二十一条规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”所以，但根据现行的《征收条例》的规定，被拆迁人的安置补偿责任由作出房屋征收决定的市、县级人民政府承担，而不是由拆迁人广房公司承担。因而本案判决根据当时的法律是正确的，而根据现行的法律则是有问题的。
另外，法院还判决，素社公司作为建设单位对被拆迁人承担安置协助责任。这里的法律依据不明确。且根据现行的《征收条例》第二十七条“禁止建设单位参与搬迁活动”的规定，以后，建设单位对被拆迁人还是否承担安置补偿协助责任，还有待进一步观察。
2.买受人是否有义务将拆迁补偿安置房交给被拆迁人？
据笔者研究，根据判决当时的法律规定，买受人有义务将拆迁补偿安置房交给被拆迁人？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《商品房买卖合同解释》）第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”据此，如果拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，法院应予支持。《商品房买卖合同解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”据此，如果出卖人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实，则可能导致商品房买卖合同合同无效或者被撤销、解除。所以，根据《商品房买卖合同解释》，如果拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人有权请求优先取得补偿安置房屋；换句话说，买受人有义务将拆迁补偿安置房交给被拆迁人。
但是，《征收条例》第二十五条规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。”如果依据此条由被征收人提起诉讼，该诉讼应属于什么性质的诉讼？是民事诉讼还是行政诉讼？是否可以按照《商品房买卖合同解释》的规定，如果房屋征收部门将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被征收人是否有权请求优先取得补偿安置房屋？这些问题都有待进一步观察。
三、结论与防范建议
（一）在xx公司目前大量买房买地的情况下应防范有关拆迁安置补偿方面的风险
从上文分析可以看出，有关拆迁安置补偿方面的法律法规几经修改，变化较大，法律规定较复杂。从最早的1991年国务院通过的《城市房屋拆迁管理条例》，到2001年国务院的《城市房屋拆迁管理条例》，再到2011年国务院的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，其中大约每隔十年就有一个新条例。所以，负责买房买地的有关工作人员，要经常学习，熟悉这些法规的有关内容，掌握每一时期的拆迁安置补偿制度的变化，防范有关拆迁安置补偿方面的法律风险。
（二）在租房建设通信基站的过程中也要防范有关拆迁安置补偿方面的风险
本案的教训也值得汲取：本案中xx公司仅仅是一个简单的房屋承租人，就因为拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，而被被拆迁人起诉请求优先取得补偿安置房屋，最后法院判令广东xx广州公司应共同负责将该房屋腾空交给刘淑英永迁居住，导致xx公司的损失。所以，在租房建设通信基站的过程中也要防范有关拆迁安置补偿方面的风险，租房前尽量多进行产权方面的尽职调查，除了调查看是否存在其他不能承租的房屋外，也应看承租用房是否是拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人的房屋；尽管这种调查是困难的，但也应尽量进行这方面的调查，以便堵住来自各方面的法律漏洞。
四、法律依据
1.《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日起施行）第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
2.《城市房屋拆迁管理条例》（自一九九一年六月一日起施行，2001年11月1日起废止）第十九条 拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人），依照本条例规定给予补偿。
3.《城市房屋拆迁管理条例》第二十条 拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。
4.《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月21日起施行）第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定……
5.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿……
6.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
7.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
8.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条 禁止建设单位参与搬迁活动。
9.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（２００３年６月１日起施行）第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
10.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
